Vagyonszerzési illeték 2026 – a 4% és a kedvezmények

Mi ez az illeték, és ki fizeti?

Ha Magyarországon ingatlant vásárolsz, a vételáron felül számolnod kell egy egyszeri állami tétellel. A hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték, a köznyelv vagyonszerzési vagy egyszerűen ingatlanátírási illetéknek hívja. Mindig a vevő fizeti – az eladónak ezzel nincs dolga.

Az illetéket nem az ügyvéd szedi be, és nem is a szerződéskötéskor kell kifizetni. A NAV szabja ki utólag, fizetési meghagyás formájában, ami a földhivatali bejegyzés után érkezik – jellemzően hetekkel, néha hónapokkal a beköltözés után. Ez a késés a leggyakoribb csapda: aki az utolsó forintig beleteszi a megtakarítását a vételárba és a felújításba, kellemetlen meglepetést kap.

Egy fontos részlet, amit érdemes az elején tisztázni: az illeték alapja nem feltétlenül az, amit fizettél. A törvény az ingatlan forgalmi értékéből indul ki, amit a NAV állapít meg. Ha a szerződéses vételár reális, ezt fogadják el. Ha viszont feltűnően alacsony – mondjuk azért, hogy kevesebb illetéket kelljen fizetni –, a NAV felértékelheti az ingatlant, és a magasabb érték után szabja ki az illetéket.

Az alapkulcs: 4%

A fő szabály egyszerű: a forgalmi érték 4%-a. Egy 45 millió forintos lakásnál ez 1,8 millió forint. Egy 80 milliós háznál 3,2 millió. Nincs sávozás, nincs mentes rész – az első forinttól az utolsóig 4%.

Egyetlen kivétel a nagyon nagy értékű ingatlanok esete. Lakásonként 1 milliárd forintig 4%, az e feletti részre viszont csak 2%, és az illeték ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet. Ez a szabály a magyar lakáspiac túlnyomó részét nem érinti, de jó tudni, hogy létezik.

A 4% tehát a kiindulópont. A valódi kérdés az, hogy sikerül-e ezt csökkentened – és itt jön a lényeg, mert három komoly kedvezmény létezik, amiről sokan nem tudnak.

Cserepótló vétel: a legnagyobb kedvezmény

Ez a legfontosabb szabály mindenkinek, aki nem az első lakását veszi. A lényege: ha eladod a régi lakásodat és veszel egy másikat, nem a teljes új ár után fizetsz illetéket, hanem csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után.

Tegyük fel, hogy eladod a 30 milliós lakásodat, és veszel egy 50 milliósat. Cserepótló vétel nélkül 50 millió × 4% = 2 millió forint illetéket fizetnél. A kedvezménnyel viszont csak a 20 milliós különbözet után: 800 000 forintot. Ez 1,2 millió forint megtakarítás – annyi, mint egy komolyabb konyhabútor.

Ha az új lakás olcsóbb, mint a régi – mondjuk kisebbe költözöl –, akkor egyáltalán nem fizetsz illetéket. A különbözet ilyenkor negatív, az illeték nulla.

És itt jön a 2026-os változás, ami miatt sok cikk és kalkulátor most téves adatot közöl. Korábban az volt a szabály, hogy a másik lakást a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül kellett eladni. 2026. január 1-jétől a visszamenőleges határidő 5 évre nőtt. A vásárlást követő 1 éves határidő változatlan maradt.

Ez sokakat érint, akik korábban kiestek a kedvezményből. Ha 2022-ben eladtad a lakásodat és most vásárolsz, a régi szabály szerint már nem járna a kedvezmény – az új szerint viszont igen.

35 év alatti első lakásszerzők: 50% kedvezmény

Ha még nem töltötted be a 35. életévedet, és ez az első lakástulajdonod, az illeték felét kell megfizetned – praktikusan 4% helyett 2%-ot.

Két feltétel van. Egyrészt a forgalmi érték nem haladhatja meg a 15 millió forintot. Ez a plafon a mai árak mellett elég szűk – budapesti lakásnál gyakorlatilag elérhetetlen, vidéken viszont még reális lehet. Másrészt korábban nem lehetett önálló lakástulajdonod, sem 50%-ot elérő tulajdoni hányadod egy lakásban.

Figyelj a plafonra, mert kemény korlát: 15 millió forintnál 300 000 forint illetéket fizetsz (a 600 000 fele), 15,1 milliónál viszont már a teljes 4%-ot, azaz 604 000 forintot. Százezer forinttal drágább lakás – háromszáz ezer forinttal magasabb illeték.

Új építésű lakás: 15 millió mentes – de csak 30 millióig

Új építésű lakás első értékesítésekor az első 15 millió forint mentes az illeték alól, és csak a felette lévő részre jár a 4%. Egy 28 milliós új lakásnál tehát: (28 − 15) × 4% = 520 000 forint, a teljes 1,12 millió helyett.

De van egy éles határ, amit érdemes megjegyezni: a kedvezmény csak 30 millió forint forgalmi értékig jár. Ha az ingatlan ennél drágább, a mentes rész teljesen elvész, és a teljes érték után fizetsz 4%-ot.

Nézd meg, mit jelent ez a gyakorlatban. Egy 30 milliós új lakásnál: (30 − 15) × 4% = 600 000 forint. Egy 30,5 milliósnál viszont: 30,5 millió × 4% = 1 220 000 forint. Ötszázezer forinttal drágább lakás – 620 000 forinttal magasabb illeték. Ha a tárgyalás a 30 milliós határ közelében jár, ez az érv önmagában megérhet egy alkudozást.

Amikor egyáltalán nem kell fizetni

Néhány esetben az illeték teljesen elmarad:

• CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételekor: teljes mentesség, értékhatár nélkül.
• Egyenes ági rokon és házastárs között: ha a szülődtől, gyermekedtől, nagyszülődtől vagy a házastársadtól vásárolsz, nincs illeték.
• Telek, lakóházépítési szándékkal: ha telket veszel, és vállalod, hogy 4 éven belül lakóházat építesz rá, mentes. Ha a határidő lejár és nem épült ház, az illetéket pótlékkal együtt kiszabják.

Fontos: a mentességet be kell jelenteni. Nem jár automatikusan attól, hogy jogosult vagy rá. Jellemzően az adásvételt intéző ügyvéd teszi meg a B400-as adatlapon, de érdemes rákérdezni, hogy tényleg megtörtént-e.

Határidők és fizetés

Az adásvételt 30 napon belül be kell jelenteni a NAV-hoz. Ezt a földhivatali eljárás részeként az ügyvéd intézi, neked jellemzően nincs vele dolgod.

A NAV ezután kiszámolja az illetéket, és fizetési meghagyást küld. Ezt a kézhezvételtől számított 30 napon belül kell megfizetni. Ha nem tudod egy összegben rendezni, kérhetsz részletfizetést – ez sokaknak megoldás, mert a vásárlás után jellemzően épp a legszűkösebb a keret.

A gyakorlati tanács egyszerű: amikor összeállítod a vásárlás költségvetését, a vételár mellé írd oda az illetéket is, és tedd félre. Az ügyvédi díj, a földhivatali eljárási díj és az esetleges értékbecslés mellett ez a legnagyobb járulékos tétel.

A saját helyzetedre a vagyonszerzési illeték kalkulátorunkkal néhány kattintással megkapod a becsült összeget, a kedvezményekkel együtt. Ha Otthon Start hitellel vásárolsz, nézd meg az Otthon Start útmutatót is.

A lakásvásárlás és -eladás összes adóterhét itt gyűjtöttük egy helyre: Adózás élethelyzet szerint

Gyakori kérdések