Grunderwerbsteuer in Ungarn – die 4-Prozent-Regel
Wer in Ungarn eine Immobilie kauft, zahlt Grunderwerbsteuer – auf Ungarisch vagyonszerzési illeték. Der Satz von 4 % klingt zunächst überschaubar, doch es gibt mehrere Ermäßigungen und Befreiungen, die viele Käufer nicht kennen. Bei einer Wohnung für 60 Millionen Forint geht es immerhin um 2,4 Millionen.
Aktualisiert:
- Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ungarn: Sie beträgt 4 % des Verkehrswerts.
- Was ist der Ersatzkauf bei der ungarischen Grunderwerbsteuer: Wer eine Wohnung verkauft und eine andere kauft, zahlt nur auf die Wertdifferenz.
- Gibt es eine Ermäßigung für Ersterwerber: Ja.
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Der Grundsatz: 4 Prozent
Beim entgeltlichen Erwerb einer Immobilie beträgt die Grunderwerbsteuer 4 % des Verkehrswerts. Bei sehr hochwertigen Objekten gilt eine Staffelung: Bis zu einer Milliarde Forint sind es 4 %, für den darüber liegenden Teil 2 %, gedeckelt bei 200 Millionen Forint je Immobilie.
Wichtig ist die Bemessungsgrundlage: Nicht der Kaufpreis zählt, sondern der von der Steuerbehörde festgestellte Verkehrswert. In der Regel akzeptiert die NAV den Kaufpreis – bei auffällig niedrigen Beträgen bewertet sie die Immobilie jedoch neu.
Die Ermäßigung für Ersterwerber unter 35
Wer jünger als 35 ist und zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, zahlt nur die Hälfte der Steuer. Voraussetzung ist, dass Sie in den vergangenen zehn Jahren keinen Eigentumsanteil von mehr als 50 % an einer Wohnimmobilie hatten – oder nur einen von geringem Wert.
Bei einer Wohnung für 40 Millionen Forint sinkt die Steuer damit von 1,6 auf 0,8 Millionen. Die Ermäßigung müssen Sie beantragen; sie wird nicht automatisch gewährt. In der Praxis erledigt das der Anwalt auf dem Formular B400 – fragen Sie aktiv nach.
Der Ersatzkauf – die wirksamste Entlastung
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen und eine andere kaufen, zahlen Sie nur auf die Wertdifferenz. Ein Beispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Neue Wohnung | 60.000.000 HUF |
| Verkaufte Wohnung | 45.000.000 HUF |
| Bemessungsgrundlage (Differenz) | 15.000.000 HUF |
| Steuer (4 %) | 600.000 HUF |
| Ohne Ersatzkauf wären es | 2.400.000 HUF |
Die Ersparnis beträgt hier 1,8 Millionen Forint. Ist die neue Wohnung günstiger als die verkaufte, fällt gar keine Steuer an.
Die Frist: Der Verkauf muss innerhalb von fünf Jahren vor oder einem Jahr nach dem Kauf erfolgen. Bis 2025 waren es nur drei Jahre – die Verlängerung erweitert den Kreis der Berechtigten erheblich.
Rechnen Sie Ihren Fall durch
Unser Rechner berücksichtigt die Ermäßigung für Ersterwerber, den Ersatzkauf und die Befreiungstatbestände.
Zum Grunderwerbsteuer-Rechner →Wann fällt gar keine Steuer an?
- Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie oder Ehepartnern – Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel. Vollständig befreit, ohne Wertgrenze.
- Inanspruchnahme von CSOK oder CSOK Plusz – die Familienförderung befreit von der Grunderwerbsteuer.
- Neubauwohnung bis zu einem bestimmten Wert – hier ist ein Teil des Erwerbs befreit.
- Grundstückskauf mit Bauverpflichtung – befreit, wenn Sie innerhalb von vier Jahren ein Wohnhaus errichten und die Fertigstellung nachweisen.
Was ausländische Käufer beachten müssen
EU-Bürger können in Ungarn ohne Genehmigung Wohnimmobilien erwerben – anders als früher. Für landwirtschaftliche Flächen gelten dagegen weiterhin strenge Beschränkungen, die auch für EU-Bürger fortbestehen.
Was Sie brauchen:
- eine ungarische Steueridentifikationsnummer,
- einen ungarischen Anwalt – die Beurkundung durch einen Rechtsanwalt ist gesetzlich vorgeschrieben,
- ein ungarisches Bankkonto ist praktisch, aber nicht zwingend.
Rechnen Sie neben der Steuer mit Anwaltskosten von etwa 1 % und Gebühren für den Grundbucheintrag. Die gesamten Nebenkosten liegen damit bei rund 5–6 % des Kaufpreises – im europäischen Vergleich moderat.
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Ungarn
Für deutsche und österreichische Käufer ist manches ungewohnt – vor allem die Rolle des Anwalts statt des Notars.
- Reservierungsvertrag – oft mit einer Anzahlung von 1–2 %, die bei Rücktritt verfallen kann. Lesen Sie diese Klausel genau.
- Anwaltliche Prüfung – der Anwalt prüft das Grundbuch (tulajdoni lap) auf Belastungen, Hypotheken und Nutzungsrechte. Dieser Schritt ist entscheidend und wird von Käufern manchmal aus Zeitdruck übersprungen.
- Kaufvertrag – zwingend von einem ungarischen Rechtsanwalt errichtet und gegengezeichnet. Ein Notar ist anders als in Deutschland nicht erforderlich.
- Anzahlung (foglaló) – üblicherweise 10 %. Springt der Käufer ab, verfällt sie; springt der Verkäufer ab, muss er den doppelten Betrag zahlen.
- Grundbucheintrag – der Anwalt reicht die Unterlagen ein. Bis zur Eintragung wird ein Eigentumsvermerk (széljegy) geführt.
- Steuerbescheid – kommt Monate später von der NAV.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Ungarn kennt keine allgemeine jährliche Grundsteuer wie Deutschland. Einzelne Gemeinden erheben jedoch eine kommunale Abgabe (építményadó oder telekadó), insbesondere für Zweitwohnungen und in Tourismusgemeinden am Balaton. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei der Gemeinde – die Beträge sind selten hoch, überraschen aber gern.
Hinzu kommen die Gemeinschaftskosten (közös költség) bei Eigentumswohnungen, die Instandhaltung, Verwaltung und oft die Warmwasserversorgung abdecken.
Häufig gestellte Fragen
Wann muss ich zahlen?
Innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Bescheids. Können Sie nicht auf einmal zahlen, ist eine Ratenzahlung beantragbar.
Kann ich die Steuer beim späteren Verkauf absetzen?
Ja. Bei einem späteren Verkauf innerhalb der Fünfjahresfrist zählt die gezahlte Grunderwerbsteuer zu den abzugsfähigen Kosten und mindert den steuerpflichtigen Gewinn.
Was gilt bei einem Garagenkauf?
Garagen und Nebenräume gelten als sonstige Immobilie, es sei denn, sie gehören rechtlich zur Wohnung. Fragen Sie im Zweifel den Anwalt – bei getrennter Grundbucheinheit fällt die Steuer separat an.
Gilt die Ermäßigung für Ersterwerber auch für Ausländer?
Ja, die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle. Entscheidend sind Alter und die Voraussetzung, dass zuvor kein wesentlicher Wohneigentumsanteil bestand – auch nicht im Ausland.