- Ingyenes, regisztráció nélkül
- A 2026-os szabályok szerint
- Magyar jogszabályok alapján
- Nincs adatgyűjtés a számításról
Részletek
Tájékoztató jellegű becslés. Az illetéket a NAV fizetési meghagyásban szabja ki, és a forgalmi értéket is a NAV állapítja meg – ez eltérhet a vételártól. Egyedi esetben egyeztess az adásvételt intéző ügyvéddel.
Mi az a vagyonszerzési illeték, és ki fizeti?
Ha ingatlant vásárolsz, a vételáron felül számolnod kell egy egyszeri állami tétellel: ez a visszterhes vagyonátruházási illeték, köznyelven vagyonszerzési vagy ingatlanátírási illeték. Mindig a vevő fizeti, és a NAV veti ki fizetési meghagyással – ez az adásvétel után akár hónapokkal is érkezhet. Fontos, hogy nem feltétlenül a vételárral számol: az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke, amit a NAV állapít meg.
Az illeték mértéke 2026-ban
- Általános kulcs: a forgalmi érték 4%-a. Egy 45 millió forintos lakásnál ez 1,8 millió forint.
- Nagy értékű ingatlan: lakásonként 1 milliárd forintig 4%, az efeletti részre 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.
- 35 év alatti első lakásszerző: 50% kedvezmény (praktikusan 4% helyett 2%), ha a forgalmi érték nem haladja meg a 15 millió forintot, és korábban nem volt önálló lakástulajdonod vagy 50%-ot elérő tulajdoni hányadod.
A három nagy kedvezmény, amit sokan lehagynak
- Cserepótló vétel: ha a másik lakásodat a vásárlást megelőző 5 éven belül (ez 2026-tól 3 évről nőtt!) vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladod, az illeték alapja csak a két lakás forgalmi értékének különbözete. Ha az új olcsóbb, mint a régi, teljesen mentes.
- Új építésű lakás: ha a forgalmi érték legfeljebb 30 millió forint, az első 15 millió forint mentes, és csak a felette lévő részre jár a 4%. Ha viszont az érték meghaladja a 30 milliót, a teljes összeg után fizetsz – itt egy forint is sokat számíthat.
- Teljes mentesség: CSOK vagy CSOK Plusz igénybevételekor, egyenes ági rokon (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka) és házastárs közötti adásvételnél, illetve ha telket veszel és 4 éven belül lakóházat építesz rá.
Mikor és hogyan kell fizetni?
Az adásvételt 30 napon belül be kell jelenteni a NAV-hoz (ezt jellemzően az ügyvéd intézi a B400-as adatlappal). A NAV ezután fizetési meghagyást küld, amit a kézhezvételtől számított 30 napon belül kell rendezni. Ha nem tudod egy összegben kifizetni, kérhetsz részletfizetést. Bővebben: Vagyonszerzési illeték 2026 – a 4% és a kedvezmények.
Was ist die Erwerbsgebühr, und wer zahlt sie?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie über den Kaufpreis hinaus mit einer einmaligen staatlichen Abgabe rechnen: der Gebühr für die entgeltliche Vermögensübertragung, umgangssprachlich Erwerbs- oder Immobilienübertragungsgebühr. Sie zahlt stets der Käufer, und die Steuerbehörde setzt sie per Zahlungsbescheid fest – der auch Monate nach dem Kauf eintreffen kann. Wichtig: Sie richtet sich nicht zwingend nach dem Kaufpreis, Bemessungsgrundlage ist der von der Steuerbehörde festgestellte Verkehrswert der Immobilie.
Die Höhe der Gebühr 2026
- Allgemeiner Satz: 4 % des Verkehrswerts. Bei einer Wohnung für 45 Millionen HUF sind das 1,8 Millionen HUF.
- Hochwertige Immobilien: je Wohnung bis 1 Milliarde HUF 4 %, für den übersteigenden Teil 2 %, höchstens jedoch 200 Millionen HUF je Immobilie.
- Ersterwerber unter 35: 50 % Ermäßigung (praktisch 2 % statt 4 %), sofern der Verkehrswert 15 Millionen HUF nicht übersteigt und Sie zuvor kein selbstständiges Wohnungseigentum oder einen Eigentumsanteil von mindestens 50 % hatten.
Die drei großen Ermäßigungen, die viele übersehen
- Ersatzbeschaffungskauf: Verkaufen Sie Ihre andere Wohnung innerhalb von 5 Jahren vor dem Kauf (ab 2026 von 3 Jahren angehoben) oder innerhalb 1 Jahres danach, ist die Gebühr nur auf die Wertdifferenz zwischen beiden Immobilien zu zahlen.
- CSOK und CSOK Plusz: Ein mit diesen Förderungen getätigter Kauf ist vollständig gebührenfrei.
- Innerhalb der Familie: Der Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie und Ehepartnern ist gebührenfrei.
Für später wichtig: Die gezahlte Erwerbsgebühr gehört zum Anschaffungswert der Immobilie und mindert daher beim späteren Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn. Bewahren Sie den Zahlungsbescheid auf.
Gyakori kérdések
Mennyi illetéket kell fizetnem lakásvásárláskor?
A visszterhes vagyonátruházási illeték a forgalmi érték 4 százaléka. Egymilliárd forint felett a meghaladó részre 2 százalék, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Egy 50 millió forintos lakásnál ez 2 millió forint.
Van-e kedvezmény első lakásvásárlóknak?
Igen. A 35. életévüket be nem töltött első lakásszerzők az illeték felét fizetik, ha a lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Emellett a CSOK vagy CSOK Plusz igénybevétele teljes illetékmentességet biztosít.
Mi a cserepótló vétel?
Ha az új lakás vásárlását megelőzően vagy azt követően eladod a korábbit, csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni. A határidő 2026-tól három évről öt évre emelkedett, ami sokkal nagyobb mozgásteret ad.
Mikor mentes teljesen az illeték?
Egyenes ági rokonok – szülő, gyermek, nagyszülő, unoka – és házastársak közötti szerzés esetén, valamint a CSOK-kal vagy CSOK Plusszal történő vásárlásnál. A házastársi vagyonközösség megszüntetése szintén illetékmentes.
Mikor kell megfizetni az illetéket?
A NAV fizetési meghagyást küld, jellemzően a földhivatali bejegyzést követő hónapokban. A kézhezvételtől számított 30 napon belül kell fizetni. Sokan meglepődnek, mert a meghagyás fél évvel a vásárlás után is érkezhet – érdemes tartalékot képezni rá.
Mi számít forgalmi értéknek?
A NAV által megállapított piaci érték, nem feltétlenül a szerződésben szereplő vételár. Ha a szerződéses ár lényegesen alacsonyabb a piacinál, a NAV saját értékbecslést végez, és az alapján veti ki az illetéket.
Kaphatok részletfizetést?
Igen, magánszemélyként kérhető részletfizetés vagy fizetési halasztás. A kérelmet a fizetési meghagyás kézhezvétele után érdemes benyújtani. A NAV a kérelmet a jövedelmi és vagyoni helyzet alapján bírálja el.
Új építésű lakásra is jár illeték?
Az új építésű lakások vásárlása bizonyos értékhatárig mentes lehet az illeték alól, ha a lakás építése után az áfát megfizették. A pontos feltételek az értékhatárhoz és az építtető státuszához kötődnek, ezért érdemes a szerződéskötés előtt tisztázni.
Fizetni kell illetéket telekvásárlásnál?
Igen, a beépítetlen telek is a 4 százalékos kulcs alá esik. Ha viszont vállalod, hogy négy éven belül lakóházat építesz rá, az illeték felfüggeszthető, majd a beépítés igazolásával törölhető.
Levonható-e az illeték az ingatlan későbbi eladásakor?
Igen. A megfizetett vagyonszerzési illeték a szerzési érték részét képezi, ezért csökkenti az ingatlan eladásakor keletkező adóköteles jövedelmet. Ezért érdemes a fizetési meghagyást és az igazolást megőrizni.
Frequently asked questions
How much duty do I pay when buying a flat?
The transfer duty for consideration is 4 percent of the market value. Above HUF 1 billion, 2 percent applies to the excess, up to at most HUF 200 million per property. For a HUF 50 million flat this is HUF 2 million.
Is there relief for first-time buyers?
Yes. First-time buyers under the age of 35 pay half the duty if the flat's market value does not exceed HUF 15 million. In addition, using CSOK or CSOK Plusz provides full exemption from duty.
What is replacement purchase?
If you sell your previous home before or after buying the new one, duty is payable only on the difference in value between the two properties. From 2026 the deadline rose from three years to five, which gives considerably more room to manoeuvre.
When is the duty entirely exempt?
On acquisition between direct-line relatives – parent, child, grandparent, grandchild – and spouses, and on purchases with CSOK or CSOK Plusz. Terminating marital community of property is also exempt from duty.
When must the duty be paid?
The tax authority sends a payment order, typically in the months following registration at the land registry. Payment is due within 30 days of receipt. Many are surprised, because the order can arrive six months after the purchase – it is worth setting money aside for it.
What counts as market value?
The market value established by the tax authority, not necessarily the purchase price in the contract. If the contract price is significantly below market, the authority carries out its own valuation and levies the duty on that basis.
Can I pay in instalments?
Yes, as a private individual you can request instalments or deferral. The request is best submitted after receiving the payment order. The authority assesses it on the basis of your income and financial position.
Does duty apply to newly built flats?
Buying a newly built flat can be exempt from duty up to a certain value limit, if VAT was paid after its construction. The precise conditions depend on the value limit and the developer's status, so it is worth clarifying before signing.
Is duty payable on buying land?
Yes, undeveloped land also falls under the 4 percent rate. If you undertake to build a residential house on it within four years, however, the duty can be suspended and then cancelled on proof of construction.
Can the duty be deducted when the property is later sold?
Yes. The acquisition duty paid forms part of the acquisition value, so it reduces the taxable income arising on sale. It is therefore worth keeping the payment order and the certificate.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Gebühr zahle ich beim Wohnungskauf?
Die entgeltliche Vermögensübertragungsgebühr beträgt 4 Prozent des Verkehrswerts. Über 1 Milliarde HUF gelten für den übersteigenden Teil 2 Prozent, höchstens 200 Millionen HUF je Immobilie. Bei einer Wohnung für 50 Millionen HUF sind das 2 Millionen HUF.
Gibt es eine Ermäßigung für Ersterwerber?
Ja. Ersterwerber unter 35 Jahren zahlen die halbe Gebühr, wenn der Verkehrswert der Wohnung 15 Millionen HUF nicht übersteigt. Zudem befreit die Inanspruchnahme von CSOK oder CSOK Plusz vollständig von der Gebühr.
Was ist der Ersatzbeschaffungskauf?
Verkaufen Sie Ihre frühere Wohnung vor oder nach dem Kauf der neuen, ist die Gebühr nur auf die Wertdifferenz zwischen beiden Immobilien zu zahlen. Ab 2026 ist die Frist von drei auf fünf Jahre gestiegen, was deutlich mehr Spielraum gibt.
Wann ist die Gebühr vollständig befreit?
Beim Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie – Eltern, Kind, Großeltern, Enkel – und Ehepartnern sowie bei Käufen mit CSOK oder CSOK Plusz. Auch die Aufhebung der ehelichen Gütergemeinschaft ist gebührenfrei.
Wann ist die Gebühr zu zahlen?
Die Steuerbehörde übersendet einen Zahlungsbescheid, meist in den Monaten nach der Grundbucheintragung. Die Zahlung ist binnen 30 Tagen nach Zugang fällig. Viele sind überrascht, da der Bescheid auch ein halbes Jahr nach dem Kauf eintreffen kann – legen Sie dafür Geld zurück.
Was gilt als Verkehrswert?
Der von der Steuerbehörde festgestellte Marktwert, nicht zwingend der im Vertrag genannte Kaufpreis. Liegt der Vertragspreis deutlich unter dem Marktwert, führt die Behörde eine eigene Wertermittlung durch und setzt die Gebühr danach fest.
Kann ich Ratenzahlung erhalten?
Ja, als Privatperson können Sie Ratenzahlung oder Stundung beantragen. Der Antrag sollte nach Zugang des Zahlungsbescheids gestellt werden. Die Behörde entscheidet auf Grundlage Ihrer Einkommens- und Vermögensverhältnisse.
Fällt die Gebühr auch bei Neubauwohnungen an?
Der Kauf einer Neubauwohnung kann bis zu einer bestimmten Wertgrenze gebührenfrei sein, sofern nach ihrer Errichtung Umsatzsteuer gezahlt wurde. Die genauen Voraussetzungen knüpfen an die Wertgrenze und den Status des Bauträgers an – klären Sie das vor Vertragsschluss.
Ist beim Grundstückskauf eine Gebühr zu zahlen?
Ja, auch unbebaute Grundstücke fallen unter den Satz von 4 Prozent. Verpflichten Sie sich jedoch, binnen vier Jahren ein Wohnhaus darauf zu errichten, kann die Gebühr ausgesetzt und nach Nachweis der Bebauung gestrichen werden.
Ist die Gebühr beim späteren Verkauf der Immobilie abziehbar?
Ja. Die gezahlte Erwerbsgebühr gehört zum Anschaffungswert und mindert daher das beim Verkauf entstehende steuerpflichtige Einkommen. Bewahren Sie Zahlungsbescheid und Nachweis deshalb auf.
Két szemléltető eset
A nevek kitaláltak; a számítások a hatályos szabályok szerint készültek.
Eset 1: A cserét pótló vétel, ami 1,4 milliót spórol
Helyzet: Anna 62 millióért vesz lakást, és nyolc hónappal korábban eladta a régit 27 millióért.
Számítás: Alapesetben 62 000 000 × 4% = 2 480 000 forint illeték. A cserét pótló vétel szabálya szerint viszont csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell fizetni: (62 − 27) × 4% = 1 400 000 forint. A megtakarítás 1 080 000 forint.
Ami itt fontos: a határidő 2026-tól három évről öt évre nőtt a vásárlás előtti eladásra – ez jelentősen több mozgásteret ad. A kedvezményt kérni kell: a NAV nem alkalmazza automatikusan, ha nem jelölöd meg a vagyonszerzési nyomtatványon.
Eset 2: Amikor a NAV átértékeli a lakást
Helyzet: Zsolt 38 millióért vásárol egy lakást, de a szerződésben 30 millió szerepel. A NAV értékbecslése 40 millió forint.
Számítás: Az illeték alapja nem a szerződéses ár, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték. Az illeték így 40 000 000 × 4% = 1 600 000 forint, nem pedig a 30 millió után számított 1,2 millió.
Ami itt fontos: az alulértékelt szerződés nemcsak illetékben drágább, hanem az eladónak is árt: neki a szerződéses ár lesz a bevétele, viszont a vevőnek a valós ár a szerzési értéke – amit később nem tud igazolni. A fizetési meghagyás sokszor fél évvel a vásárlás után érkezik; érdemes félretenni rá.
Two illustrative cases
The names are fictional; the calculations follow the current rules.
Case 1: The replacement purchase that saves HUF 1.4 million
Situation: Anna buys a flat for HUF 62 million, having sold her previous one for HUF 27 million eight months earlier.
Calculation: Normally 62,000,000 × 4% = HUF 2,480,000 of duty. Under the replacement purchase rule, however, duty is payable only on the difference in value between the two properties: (62 − 27) × 4% = HUF 1,400,000. The saving is HUF 1,080,000.
What matters here: from 2026 the time limit for the sale preceding the purchase rose from three years to five – giving considerably more room to manoeuvre. The relief must be claimed: the tax authority does not apply it automatically unless you mark it on the acquisition form.
Case 2: When the tax authority revalues the flat
Situation: Zsolt buys a flat for HUF 38 million, but the contract states HUF 30 million. The tax authority's valuation is HUF 40 million.
Calculation: The duty base is not the contract price but the market value established by the authority. The duty is therefore 40,000,000 × 4% = HUF 1,600,000, not the HUF 1.2 million calculated from HUF 30 million.
What matters here: an undervalued contract is not only more expensive in duty, it also harms the seller: their revenue becomes the contract price, while for the buyer the real price is the acquisition value – which they later cannot prove. The payment order often arrives six months after the purchase; it is worth setting money aside for it.
Zwei Beispielfälle
Die Namen sind erfunden; die Berechnungen folgen den geltenden Regeln.
Fall 1: Der Ersatzbeschaffungskauf, der 1,4 Millionen spart
Situation: Anna kauft eine Wohnung für 62 Millionen HUF und hat ihre frühere acht Monate zuvor für 27 Millionen verkauft.
Berechnung: Regulär wären 62.000.000 × 4 % = 2.480.000 HUF Gebühr fällig. Nach der Regel zum Ersatzbeschaffungskauf ist jedoch nur die Wertdifferenz zwischen beiden Immobilien zu versteuern: (62 − 27) × 4 % = 1.400.000 HUF. Die Ersparnis beträgt 1.080.000 HUF.
Was hier wichtig ist: Die Frist für den Verkauf vor dem Kauf stieg ab 2026 von drei auf fünf Jahre – das gibt deutlich mehr Spielraum. Die Ermäßigung ist zu beantragen: Die Steuerbehörde wendet sie nicht automatisch an, wenn Sie sie im Erwerbsformular nicht angeben.
Fall 2: Wenn die Steuerbehörde die Wohnung neu bewertet
Situation: Zsolt kauft eine Wohnung für 38 Millionen HUF, im Vertrag stehen jedoch 30 Millionen. Die Wertermittlung der Steuerbehörde ergibt 40 Millionen HUF.
Berechnung: Bemessungsgrundlage ist nicht der Vertragspreis, sondern der von der Behörde festgestellte Verkehrswert. Die Gebühr beträgt somit 40.000.000 × 4 % = 1.600.000 HUF und nicht die aus 30 Millionen berechneten 1,2 Millionen.
Was hier wichtig ist: Ein unterbewerteter Vertrag ist nicht nur bei der Gebühr teurer, er schadet auch dem Verkäufer: Für ihn gilt der Vertragspreis als Einnahme, für den Käufer ist jedoch der tatsächliche Preis der Anschaffungswert – den er später nicht nachweisen kann. Der Zahlungsbescheid trifft oft ein halbes Jahr nach dem Kauf ein; legen Sie dafür Geld zurück.
Mikor nem ad pontos eredményt ez a kalkulátor?
A számítás tipikus élethelyzeteket modellez. Az alábbi esetekben az eredmény eltérhet a valóságtól, ezért érdemes könyvelővel egyeztetni:
- Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, ami eltérhet a szerződéses ártól.
- A cserepótló vétel kedvezménye csak akkor él, ha az öt éves időkorláton belül történik az adásvétel.
- Új építésű lakásnál és telekvásárlásnál eltérő szabályok vagy felfüggesztés jöhet szóba.
When does this calculator not give an accurate result?
The calculation models typical situations. In the cases below the result may differ from reality, so it is worth checking with an accountant:
- The duty base is the market value established by the tax authority, which can differ from the contract price.
- The replacement purchase relief only applies if the sale takes place within the five-year time limit.
- For newly built flats and land purchases, different rules or suspension may come into play.
Wann liefert dieser Rechner kein genaues Ergebnis?
Die Berechnung bildet typische Situationen ab. In den folgenden Fällen kann das Ergebnis abweichen – klären Sie es daher mit einem Buchhalter:
- Bemessungsgrundlage ist der von der Steuerbehörde festgestellte Verkehrswert, der vom Vertragspreis abweichen kann.
- Die Ermäßigung für den Ersatzbeschaffungskauf greift nur, wenn der Verkauf innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgt.
- Bei Neubauwohnungen und Grundstückskäufen können abweichende Regeln oder eine Aussetzung in Betracht kommen.
Milyen jogszabály alapján számol ez a kalkulátor?
A számítás az alábbi hatályos jogszabályokon alapul. A kulcsokat és értékhatárokat minden jogszabály-módosítás után felülvizsgáljuk.
További hivatalos források: NAV · Nemzeti Jogszabálytár · Magyar Közlöny · Magyar Államkincstár
Felelősségi nyilatkozat: A kalkulátor tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Az egyedi élethelyzetek eltérhetnek a modellezett esetektől, ezért kötelezettségvállalás előtt kérd ki könyvelő vagy adótanácsadó véleményét. A számítási módszertan a módszertani oldalonnyilvánosan elérhető.
Legutóbbi szakmai felülvizsgálat: