- Ingyenes, regisztráció nélkül
- A 2026-os szabályok szerint
- Magyar jogszabályok alapján
- Nincs adatgyűjtés a számításról
Részletek
Tájékoztató jellegű – könyvelő tanácsa javasolt tételes elszámolásnál.
Hogyan adózik a lakáskiadás?
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem az összevont adóalap része, és 15% SZJA terheli. Magánszemélyként nem kell hozzá adószámot kiváltanod, ha nem üzletszerűen (nem szálláshely-szolgáltatásként) adod ki.
Két elszámolási mód – választhatsz
10%-os költséghányad: a bevételed 90%-a a jövedelem, semmit nem kell igazolnod. Egyszerű, de csak akkor éri meg, ha alig van költséged.
Tételes költségelszámolás: minden felmerült költséget levonhatsz számlával: felújítás, karbantartás, közös költség, biztosítás, a bérbeadáshoz kapcsolódó rezsi, sőt az épület értékcsökkenése is (évi 2%, a beszerzési ár alapján). Ez utóbbi az, amit a legtöbben kihagynak, pedig gyakran ez a legnagyobb tétel.
A 12%-os szocho-küszöb
Ha a bérbeadásból származó éves jövedelmed meghaladja az 1 millió forintot, a felette lévő rész után 13% szociális hozzájárulási adót is fizetned kell. Ez a küszöb sokakat meglep, mert a havi 100 ezer forintos bérleti díj már átlépi.
Hogyan és mikor kell befizetni?
A bérbeadás után negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell adóelőleget fizetned – nincs kifizető, aki levonná helyetted. Ezt év végén az SZJA-bevallásban kell összesítened. A NAV bevallási tervezete nem tartalmazza a bérbeadásból származó jövedelmet, azt neked kell hozzáadnod.
Amire figyelj
Az értékcsökkenés elszámolásához szükséged lesz az ingatlan beszerzési árát igazoló adásvételi szerződésre. Ha örökölted vagy ajándékba kaptad, a hagyatékátadó végzésben vagy az illetékkiszabásnál megállapított forgalmi érték az alap.
Wie wird die Wohnungsvermietung besteuert?
Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind Teil der konsolidierten Bemessungsgrundlage und unterliegen 15 % Einkommensteuer. Als Privatperson benötigen Sie dafür keine Steuernummer, sofern Sie nicht gewerbsmäßig (also nicht als Beherbergungsdienstleistung) vermieten.
Zwei Abrechnungsarten – Sie haben die Wahl
Kostenpauschale von 10 %: 90 % Ihres Umsatzes gelten als Einkommen, Sie müssen nichts nachweisen. Einfach, lohnt sich aber nur bei geringen Kosten.
Einzelnachweis: Sie können jede angefallene Kostenposition mit Rechnung abziehen: Renovierung, Instandhaltung, Betriebskosten, Versicherung, die mit der Vermietung verbundenen Nebenkosten und sogar die Abschreibung des Gebäudes (jährlich 2 % auf Basis des Anschaffungspreises). Letztere lassen die meisten aus, obwohl sie oft der größte Posten ist.
Die Schwelle für die Sozialbeitragsteuer
Übersteigt Ihr Jahreseinkommen aus der Vermietung 1 Million HUF, ist auf den übersteigenden Teil zusätzlich 13 % Sozialbeitragsteuer zu zahlen. Diese Schwelle überrascht viele, denn eine Monatsmiete von 100.000 HUF überschreitet sie bereits.
Wie und wann ist zu zahlen?
Für die Vermietung ist vierteljährlich bis zum 12. Tag des auf das Quartal folgenden Monats eine Vorauszahlung zu leisten – es gibt keinen Auszahler, der sie für Sie einbehält. Zum Jahresende ist alles in der Einkommensteuererklärung zusammenzufassen. Der Erklärungsentwurf der Steuerbehörde enthält Einkünfte aus Vermietung nicht, Sie müssen sie selbst hinzufügen.
Worauf Sie achten sollten
Für die Abschreibung benötigen Sie den Kaufvertrag als Nachweis des Anschaffungspreises der Immobilie. Haben Sie sie geerbt oder geschenkt bekommen, ist der im Nachlassbeschluss oder bei der Gebührenfestsetzung ermittelte Verkehrswert die Grundlage.
Gyakori kérdések
Mennyi adót kell fizetnem a lakáskiadás után?
A bérbeadásból származó jövedelem az összevont adóalapba tartozik, ezért 15 százalék személyi jövedelemadó terheli. A bevételből levonhatod a költségeket: vagy a 10 százalékos költséghányadot számla nélkül, vagy a tényleges kiadásokat tételesen igazolva.
Melyik költségelszámolás éri meg jobban?
A 10 százalékos átalány akkor jó, ha alig van kiadásod. Tételes elszámolásnál viszont levonhatod a rezsit, a felújítást, a bérbeadott ingatlanra felvett hitel kamatát és az épület évi 2 százalékos értékcsökkenését. Egy nagyobb felújítás évében a tételes elszámolás jelentősen kedvezőbb lehet.
Mikor kell megfizetni az adót?
Negyedévente, adóelőleg formájában: január, április, július és október 12-éig. Az éves elszámolás a május 20-i bevallásban történik. A negyedéves fizetés elmulasztása késedelmi pótlékot von maga után.
Kell szochót fizetnem a bérbeadás után?
2019 óta a bérbeadásból származó jövedelem nem szochoköteles, függetlenül az összegétől. Korábban évi egymillió forint felett fizetni kellett, ez a szabály megszűnt. Így a bérbeadás összes közterhe a 15 százalékos szja.
Kiadhatom a lakást magánszemélyként, adószám nélkül?
Igen, ha nem üzletszerű, tartós szálláshely-szolgáltatásról van szó. Hosszú távú lakásbérbeadáshoz nem kell adószámot kérni, elég a bevallásban szerepeltetni. Rövid távú kiadásnál – Airbnb-jellegű szolgáltatásnál – viszont más szabályok érvényesek, ott adószám és nyilvántartásba vétel szükséges.
Mit tehetek, ha a bérlő nem fizet?
A ki nem fizetett bérleti díj nem számít bevételnek, tehát nem kell utána adózni. Ha viszont már bevallottad és megfizetted az adót, önellenőrzéssel korrigálhatod. A behajtáshoz közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés adja a leggyorsabb utat.
Levonhatom a közös költséget?
Tételes költségelszámolásnál igen, ha te fizeted. Ha a bérlő fizeti közvetlenül, akkor nem a te költséged. A rezsi esetében ugyanez a logika: csak azt vonhatod le, amit ténylegesen te viselsz és számlával igazolsz.
Mi az az értékcsökkenés, és hogyan számolható?
Az épület értékének évi 2 százaléka költségként elszámolható, ha tételes elszámolást választasz. Az alap a megszerzésre fordított összeg, a telekérték nélkül. Fontos, hogy ezt később, az ingatlan eladásakor figyelembe kell venni a szerzési érték meghatározásánál.
Bérbeadhatom cégnek is?
Igen, magánszemélyként is köthetsz bérleti szerződést céggel. Ilyen esetben a cég kifizetőnek minősül, és ő vonja le, illetve fizeti meg az adóelőleget. Neked a bevallásban ezt szerepeltetned kell, de a negyedéves adóelőleg-fizetés alól mentesülsz.
Külföldön élőként is adóznom kell a magyar lakásom után?
Igen. Az ingatlanból származó jövedelmet minden kettős adóztatási egyezmény a fekvés helye szerinti államban rendeli adóztatni. Ha tehát a lakás Magyarországon van, itt keletkezik az adókötelezettség, függetlenül attól, hol élsz.
Frequently asked questions
How much tax do I pay on renting out a flat?
Income from letting forms part of the consolidated tax base, so it carries 15 percent personal income tax. You can deduct costs from the revenue: either the 10 percent cost ratio without invoices, or your actual expenses supported by documents.
Which cost accounting method is better?
The 10 percent flat rate works if you have hardly any expenses. With itemised accounting, however, you can deduct utilities, renovation, interest on a loan taken for the let property and 2 percent annual depreciation of the building. In a year with a major renovation, itemised accounting can be significantly more favourable.
When is the tax payable?
Quarterly, as a tax advance: by 12 January, April, July and October. The annual settlement takes place in the return due on 20 May. Missing a quarterly payment attracts a late payment surcharge.
Do I pay social contribution tax on letting?
Since 2019, income from letting is not subject to social contribution tax, regardless of the amount. It used to be payable above HUF 1 million a year, but that rule has been abolished. The entire burden on letting is therefore the 15 percent income tax.
Can I let the flat as a private individual, without a tax number?
Yes, if it is not business-like, ongoing accommodation services. Long-term residential letting requires no tax number; it is enough to report it in your return. Short-term letting – Airbnb-style services – follows different rules and requires a tax number and registration.
What can I do if the tenant does not pay?
Unpaid rent does not count as revenue, so no tax is due on it. If you have already declared and paid the tax, you can correct this by self-revision. For enforcement, a tenancy agreement in a notarial deed offers the fastest route.
Can I deduct the common charges?
With itemised accounting, yes, if you pay them. If the tenant pays them directly, they are not your cost. The same logic applies to utilities: you can only deduct what you actually bear and can prove with invoices.
What is depreciation and how is it calculated?
Two percent of the building's value can be accounted for as a cost each year if you choose itemised accounting. The basis is the acquisition cost, excluding the land value. Importantly, this must be taken into account later when determining the acquisition value on sale.
Can I let the property to a company?
Yes, you can conclude a tenancy agreement with a company as a private individual. The company then qualifies as a payer and deducts and pays the tax advance. You must report this in your return, but you are exempt from paying quarterly advances.
Do I pay tax on my Hungarian flat while living abroad?
Yes. Every double taxation treaty assigns income from immovable property to the state where the property is situated. If the flat is in Hungary, the tax liability arises here, regardless of where you live.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Steuern zahle ich auf die Wohnungsvermietung?
Einkünfte aus Vermietung gehören zur konsolidierten Bemessungsgrundlage und unterliegen daher 15 Prozent Einkommensteuer. Vom Umsatz können Sie Kosten abziehen: entweder die Kostenpauschale von 10 Prozent ohne Belege oder Ihre tatsächlichen Ausgaben mit Nachweis.
Welche Kostenabrechnung lohnt sich mehr?
Die Pauschale von 10 Prozent passt, wenn Sie kaum Ausgaben haben. Beim Einzelnachweis können Sie hingegen Nebenkosten, Renovierung, Zinsen für ein Darlehen auf die vermietete Immobilie sowie 2 Prozent jährliche Abschreibung des Gebäudes abziehen. In einem Jahr mit größerer Renovierung ist der Einzelnachweis deutlich günstiger.
Wann ist die Steuer zu zahlen?
Vierteljährlich als Vorauszahlung: bis zum 12. Januar, April, Juli und Oktober. Die Jahresabrechnung erfolgt in der Erklärung zum 20. Mai. Wird eine Quartalszahlung versäumt, fällt ein Säumniszuschlag an.
Fällt auf die Vermietung Sozialbeitragsteuer an?
Seit 2019 unterliegen Einkünfte aus Vermietung unabhängig von der Höhe nicht mehr der Sozialbeitragsteuer. Früher war sie ab einer Million HUF jährlich zu zahlen, diese Regel ist entfallen. Die gesamte Belastung beträgt somit 15 Prozent Einkommensteuer.
Kann ich als Privatperson ohne Steuernummer vermieten?
Ja, sofern es sich nicht um gewerbsmäßige, dauerhafte Beherbergung handelt. Für die langfristige Wohnraumvermietung ist keine Steuernummer nötig, die Angabe in der Erklärung genügt. Für die kurzfristige Vermietung – Airbnb-artige Dienste – gelten andere Regeln mit Steuernummer und Registrierung.
Was kann ich tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
Nicht gezahlte Miete gilt nicht als Einnahme und ist daher nicht zu versteuern. Haben Sie die Steuer bereits erklärt und gezahlt, können Sie das durch Selbstkorrektur berichtigen. Für die Durchsetzung bietet ein notariell beurkundeter Mietvertrag den schnellsten Weg.
Kann ich die Betriebskosten abziehen?
Beim Einzelnachweis ja, sofern Sie sie zahlen. Zahlt der Mieter sie direkt, sind es nicht Ihre Kosten. Für Nebenkosten gilt dieselbe Logik: Abziehbar ist nur, was Sie tatsächlich tragen und mit Rechnung belegen können.
Was ist die Abschreibung und wie wird sie berechnet?
Zwei Prozent des Gebäudewerts können jährlich als Kosten angesetzt werden, wenn Sie den Einzelnachweis wählen. Grundlage sind die Anschaffungskosten ohne Grundstückswert. Wichtig: Beim späteren Verkauf ist dies bei der Ermittlung der Anschaffungskosten zu berücksichtigen.
Kann ich auch an ein Unternehmen vermieten?
Ja, auch als Privatperson können Sie einen Mietvertrag mit einem Unternehmen schließen. Das Unternehmen gilt dann als Auszahler und behält die Vorauszahlung ein. Sie müssen dies in der Erklärung angeben, sind aber von den Quartalsvorauszahlungen befreit.
Muss ich als im Ausland Lebender meine ungarische Wohnung versteuern?
Ja. Jedes Doppelbesteuerungsabkommen weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat zu. Liegt die Wohnung in Ungarn, entsteht die Steuerpflicht hier – unabhängig davon, wo Sie leben.
Két szemléltető eset
A nevek kitaláltak; a számítások a hatályos szabályok szerint készültek.
Eset 1: A felújítás éve, amikor a tételes elszámolás nyer
Helyzet: Katalin havi 200 000 forintért adja bérbe a lakását, tehát évi 2,4 millió a bevétele. Idén 1,2 millió forintért felújíttatta a fürdőszobát, számlával.
Számítás: A 10 százalékos költséghányaddal a jövedelme 2,16 millió, az adó 15 százalék: 324 000 forint. Tételes elszámolással viszont levonhatja az 1,2 millió felújítást és a lakás értékének 2 százalékos amortizációját – egy 50 milliós lakásnál ez további 1 millió forint. A jövedelme így 200 000 forint körülre esik, az adó 30 000 forint.
Ami itt fontos: a felújítás évében a tételes elszámolás közel 300 000 forintot spórol. Az amortizációt viszont a lakás későbbi eladásakor figyelembe kell venni a szerzési érték megállapításánál – tehát nem eltűnik, csak elhalasztódik.
Eset 2: A nem fizető bérlő
Helyzet: Tibor bérlője három hónapig nem fizetett, majd elköltözött. Tibor addigra már bevallotta és megfizette az egész évre az adóelőleget.
Számítás: A meg nem kapott bérleti díj nem bevétel, tehát nem adóköteles. A már megfizetett adót önellenőrzéssel visszaigényelheti: három hónap × 200 000 forint × 90 százalék × 15 százalék = 81 000 forint.
Ami itt fontos: az önellenőrzés öt évre visszamenőleg lehetséges, és a határidő előtti önellenőrzésnek nincs szankciója. A behajtáshoz viszont a közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés adja a leggyorsabb utat – enélkül peres eljárás kell, ami évekig tarthat.
Two illustrative cases
The names are fictional; the calculations follow the current rules.
Case 1: The year of renovation, when itemised accounting wins
Situation: Katalin lets her flat for HUF 200,000 a month, so her annual revenue is HUF 2.4 million. This year she had the bathroom renovated for HUF 1.2 million, with an invoice.
Calculation: With the 10 percent cost ratio her income is HUF 2.16 million and the tax 15 percent: HUF 324,000. With itemised accounting, however, she can deduct the HUF 1.2 million renovation and 2 percent annual depreciation of the flat's value – for a HUF 50 million flat that is a further HUF 1 million. Her income falls to around HUF 200,000 and the tax to HUF 30,000.
What matters here: in the year of renovation itemised accounting saves close to HUF 300,000. The depreciation, however, must be taken into account when determining the acquisition value on a later sale – so it does not disappear, it is merely deferred.
Case 2: The tenant who does not pay
Situation: Tibor's tenant paid nothing for three months and then moved out. By then Tibor had already declared and paid the tax advance for the whole year.
Calculation: Rent not received is not revenue, so it is not taxable. He can reclaim the tax already paid by self-revision: three months × HUF 200,000 × 90 percent × 15 percent = HUF 81,000.
What matters here: self-revision is possible going back five years, and self-revision before the deadline carries no sanction. For enforcement, however, a tenancy agreement in a notarial deed offers the fastest route – without one, court proceedings are needed, which can take years.
Zwei Beispielfälle
Die Namen sind erfunden; die Berechnungen folgen den geltenden Regeln.
Fall 1: Das Renovierungsjahr, in dem der Einzelnachweis gewinnt
Situation: Katalin vermietet ihre Wohnung für 200.000 HUF monatlich, ihr Jahresumsatz beträgt also 2,4 Millionen HUF. Dieses Jahr ließ sie das Bad für 1,2 Millionen HUF renovieren, mit Rechnung.
Berechnung: Mit der Kostenquote von 10 Prozent beträgt ihr Einkommen 2,16 Millionen HUF, die Steuer 15 Prozent: 324.000 HUF. Beim Einzelnachweis kann sie hingegen die Renovierung von 1,2 Millionen und die jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Wohnungswerts abziehen – bei einer Wohnung für 50 Millionen weitere 1 Million HUF. Ihr Einkommen sinkt damit auf rund 200.000 HUF, die Steuer auf 30.000 HUF.
Was hier wichtig ist: Im Renovierungsjahr spart der Einzelnachweis knapp 300.000 HUF. Die Abschreibung ist beim späteren Verkauf jedoch bei der Ermittlung des Anschaffungswerts zu berücksichtigen – sie verschwindet also nicht, sondern wird nur aufgeschoben.
Fall 2: Der Mieter, der nicht zahlt
Situation: Tibors Mieter zahlte drei Monate lang nicht und zog dann aus. Zu diesem Zeitpunkt hatte Tibor die Vorauszahlung für das ganze Jahr bereits erklärt und geleistet.
Berechnung: Nicht erhaltene Miete ist keine Einnahme und damit nicht steuerpflichtig. Die bereits gezahlte Steuer kann er durch Selbstkorrektur zurückfordern: drei Monate × 200.000 HUF × 90 Prozent × 15 Prozent = 81.000 HUF.
Was hier wichtig ist: Eine Selbstkorrektur ist fünf Jahre rückwirkend möglich und vor Ablauf der Frist sanktionsfrei. Für die Durchsetzung bietet ein notariell beurkundeter Mietvertrag den schnellsten Weg – ohne ihn ist ein Gerichtsverfahren nötig, das Jahre dauern kann.
Mikor nem ad pontos eredményt ez a kalkulátor?
A számítás tipikus élethelyzeteket modellez. Az alábbi esetekben az eredmény eltérhet a valóságtól, ezért érdemes könyvelővel egyeztetni:
- Tételes költségelszámolásnál az elszámolt értékcsökkenést az ingatlan későbbi eladásakor figyelembe kell venni.
- Rövid távú (Airbnb-jellegű) kiadásra más szabályok vonatkoznak: ott adószám és nyilvántartásba vétel kell.
- Ha a bérlő fizeti közvetlenül a rezsit, az nem a te költséged, tehát nem vonható le.
When does this calculator not give an accurate result?
The calculation models typical situations. In the cases below the result may differ from reality, so it is worth checking with an accountant:
- With itemised accounting, the depreciation claimed must be taken into account when the property is later sold.
- Short-term (Airbnb-style) letting follows different rules: it requires a tax number and registration.
- If the tenant pays the utilities directly, these are not your cost and cannot be deducted.
Wann liefert dieser Rechner kein genaues Ergebnis?
Die Berechnung bildet typische Situationen ab. In den folgenden Fällen kann das Ergebnis abweichen – klären Sie es daher mit einem Buchhalter:
- Beim Einzelnachweis ist die geltend gemachte Abschreibung beim späteren Verkauf der Immobilie zu berücksichtigen.
- Für die kurzfristige (Airbnb-artige) Vermietung gelten andere Regeln: Dort sind Steuernummer und Registrierung erforderlich.
- Zahlt der Mieter die Nebenkosten direkt, sind es nicht Ihre Kosten und daher nicht abziehbar.
Milyen jogszabály alapján számol ez a kalkulátor?
A számítás az alábbi hatályos jogszabályokon alapul. A kulcsokat és értékhatárokat minden jogszabály-módosítás után felülvizsgáljuk.
További hivatalos források: NAV · Nemzeti Jogszabálytár · Magyar Közlöny · Magyar Államkincstár
Felelősségi nyilatkozat: A kalkulátor tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Az egyedi élethelyzetek eltérhetnek a modellezett esetektől, ezért kötelezettségvállalás előtt kérd ki könyvelő vagy adótanácsadó véleményét. A számítási módszertan a módszertani oldalonnyilvánosan elérhető.
Legutóbbi szakmai felülvizsgálat: