Ingatlanbérbeadás adózása 2026-ban – két módszer, Airbnb

1. Az ingatlanbérbeadás adójogi alapjai 2026-ban

Ha magánszemélyként adsz bérbe ingatlant – legyen az lakás, garázs, tároló, kereskedelmi helyiség vagy nyaraló –, a kapott bérleti díj összevont adóalapba tartozó önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül. Ezt 15% SZJA terheli, TB-járulék és szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) viszont nem.

Fontos kivétel: ha az ingatlant egyéni vállalkozóként, vállalkozásod eszközeként adod bérbe, akkor a vállalkozói jövedelem-szabályok vonatkoznak rád, és szocho is felmerülhet. Ez a cikk elsősorban a magánszemélyes bérbeadást tárgyalja.

Mit számít bevételnek?

Bevételnek minősül minden, amit a bérlőtől kapsz a bérbeadás ellenértékeként:

• A havi bérleti díj
• A kaució csak akkor, ha visszatérítési kötelezettség nélkül marad nálad (pl. kártérítésként)
• Rezsiköltség, ha azt a bérlő neked fizeti és te fizetted be a szolgáltatónak – ebből le kell vonni a ténylegesen kifizetett összeget, az átfolyó összeg nem adóköteles
• Bármilyen más természetbeni juttatás, amit bérbeadásért kapsz

Nem bevétel a visszakapott kaució, valamint az a rezsiösszeg, amelyet a bérlő közvetlenül a közüzemi szolgáltatónak fizet.

2. A két adózási módszer: melyiket válaszd?

2026-ban két módszer közül választhatsz a jövedelem megállapítására. A döntés évente megváltoztatható, de adott éven belül minden ingatlanodra ugyanazt a módszert kell alkalmazni.

A) 10%-os költséghányad – az egyszerűbb út

A bevétel 90%-a lesz az adóköteles jövedelem. A maradék 10%-ot automatikusan, számlák és bizonylatok nélkül levonhatod. Ez nem azt jelenti, hogy a tényleges kiadásaid 10%-ot tesznek ki – csak egy egyszerűsített lehetőség.

B) Tételes költségelszámolás – a komplexebb, de esetleg kedvezőbb megoldás

Tételes elszámolásnál a tényleges, igazolt kiadásokat vonhatod le a bevételből. Ez akkor éri meg, ha a valós kiadásaid meghaladják a bevétel 10%-át. A levonható tételek:

• Amortizáció (értékcsökkenés): az ingatlan vételárának 2%-a évente (épületeknél), a telek értéke nem amortizálható. Ez sokszor a legnagyobb tétel!
• Felújítás, karbantartás: festés, csempézés, csapcsere, kazánjavítás – számlával igazolva
• Rezsiköltségek (ha te fizeted): közös költség, szemétdíj, víz, gáz, villany – csak az üresedési időszakra
• Jelzáloghitel kamata: ha a bérbe adott ingatlanon hitel van, a kamat elszámolható
• Biztosítás: lakásbiztosítás díja
• Hirdetés: albérlet-hirdető oldalak díjai
• Könyvelő, ügyvéd: a bérbeadással kapcsolatos szakértői díjak

3. NAV bejelentés – mit és mikor kell bejelenteni?

Az ingatlanbérbeadást be kell jelenteni a NAV-hoz. Sokan ezt kihagyják – de a NAV egyre hatékonyabban ellenőrzi az albérleti piacot (ingatlan.com adatok, közjegyzői nyilvántartás, bankszámlaelemzés).

Hogyan kell bejelenteni?

• Az Ügyfélkapun keresztül, az „Általános bejelentkezési nyomtatvány" (ANYK T101 jelű) kitöltésével
• Ha nem volt eddig adószámod, kérvényezni kell (ez ingyenes)
• A bérleti szerződést nem kell feltölteni, de ajánlott megőrizni

Kötelező írásba foglalni a szerződést?

Jogilag nem kötelező, de erősen ajánlott. Írásbeli szerződés nélkül a bérlő jogai korlátozottak, és te sem tudod bizonyítani a kiadásaidat. A szerződésnek tartalmaznia kell a bérleti díjat, a fizetés módját, az ingatlan adatait és a felmondási feltételeket.

4. Adóelőleg fizetése – a negyedéves kötelezettség

Az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem után negyedévente kell adóelőleget fizetni, a negyedév utolsó hónapjának 12-ig:

Negyedév	Bevételi időszak	Fizetési határidő
I. negyedév	január–március	április 12.
II. negyedév	április–június	július 12.
III. negyedév	július–szeptember	október 12.
IV. negyedév	október–december	január 12.

Az adóelőleg alapja a negyedév során kapott bevétel, csökkentve a választott módszer szerinti kiadással. Az előleg mértéke 15%. Az éves bevallásban (május 20.) a ténylegesen megfizetett előlegekkel elszámolsz, és ha túlfizettél, visszaigényelheted a különbözetet.

5. Az amortizáció – a legnagyobb adómegtakarítási lehetőség

Az értékcsökkenési leírás (amortizáció) sokak számára ismeretlen lehetőség. Évi 2%-os leírási kulcs alkalmazható az épület (nem a telek!) értékére. Ez a következőt jelenti a gyakorlatban:

Ingatlan értéke (épület rész)	Évi amortizáció (2%)	SZJA megtakarítás (15%)
20 000 000 Ft	400 000 Ft	60 000 Ft/év
35 000 000 Ft	700 000 Ft	105 000 Ft/év
50 000 000 Ft	1 000 000 Ft	150 000 Ft/év

Fontos szabályok az amortizációhoz:

• Csak a tételes elszámolási módszernél alkalmazható
• Az épület és a telek értékét el kell különíteni (a vételár általában 70-80% épület, 20-30% telek – ez helyszínenként változik)
• A leírás alapja az épület bekerülési értéke (vételár + ügyvédi díj + illeték + felújítási költségek)
• Az amortizáció összesen maximum az ingatlan értékéig érvényesíthető (50 év)

6. Airbnb és rövid távú bérbeadás – külön szabályok

A rövid távú (Airbnb, SZÉP kártya, Booking.com) bérbeadás alapvetően ugyanúgy adózik, de van néhány fontos különbség:

• Ha az adóév során 90 napnál többet adod bérbe, és vendégéjszakák száma meghaladja az 500-at, vendéglátó-ipari tevékenységként kell nyilvántartani, ami más adó- és engedélykötelezettséggel jár
• Az Airbnb felé tett bejelentési kötelezettség 2023 óta EU-s szinten is erősödik: az Airbnb megosztja a kiadókra vonatkozó adatokat az adóhatóságokkal
• Rövid távú bérbeadásnál magasabb a bevétel, de arányosan magasabb a kiadás is (takarítás, mosoda, felszerelések)

7. Összehasonlítás: 10%-os vs. tételes módszer – mikor melyiket válaszd?

Szempont	10%-os költséghányad	Tételes elszámolás
Adminisztráció	Minimális, nincs bizonylat	Számlák gyűjtése szükséges
Mikor előnyös	Új, felújított ingatlan, alacsony kiadás	Régi ingatlan, nagy amortizáció, hitelkamat
Amortizáció	Nem alkalmazható	Igen, 2%/év
Hitelkamat levonás	Nem	Igen
Felújítás levonás	Nem (benne van a 10%)	Igen, teljes összeg
Könyvelő ajánlott	Nem feltétlenül	Igen, különösen első évben

A lakásvásárlás és -eladás összes adóterhét itt gyűjtöttük egy helyre: Adózás élethelyzet szerint

8. Milyen kiadások NEM vonhatók le?

Sok bérbeadó rosszul gondolja, hogy minden ingatlanhoz kapcsolódó kiadás levonható. A valóságban a következők nem vonhatók le:

• A tőketörlesztés (csak a kamat!)
• Az ingatlan vételára (csak amortizáció formájában, lassan)
• A kaució visszatérítése
• Az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos vételár – kivéve az adózási módszerben figyelembe vett amortizáción keresztül
• Magánhasználathoz kapcsolódó kiadások (ha részben saját magad is lakod)

9. A 25 év alatti bérbeadók különleges helyzete

Ha 25 évnél fiatalabb vagy, az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem is az összevont adóalapba kerül, amelyre az SZJA-kedvezmény igénybe vehető. A kedvezmény határa havi 715 765 Ft-os adóalap, ami évi 8 589 180 Ft-ot jelent. Ha az összes összevont adóalapod (bér + bérleti jövedelem) nem haladja meg ezt a határt, a bérbeadásból sem fizetsz SZJA-t.

Aki például 24 évesen egy 150 000 Ft/hó bérleti díjú lakást ad bérbe és nincs más jövedelme: az éves 1 620 000 Ft adóköteles jövedelem (10%-os módszerrel) a 8,59 millió Ft-os plafon alatt marad, így 0 Ft SZJA-t fizet.

10. Leggyakoribb hibák és NAV ellenőrzések

A NAV az elmúlt években egyre aktívabban ellenőrzi az albérleti piacot. A leggyakoribb megállapított szabálytalanságok:

• Be nem jelentett bérbeadás: az ingatlan.com, Airbnb, Facebook hirdetések alapján azonosítják a be nem jelentett bérbeadókat
• Kaució adózatlanul tartása: ha a kaució nem kerül vissza a bérlőnek és nem van kár, adóköteles bevételnek számít
• Rezsiátterhelés: ha a bérlő neked fizeti a rezsit és te fizeted be, csak az átfolyó összeget kell bevételként kezelni – de ez könnyen összekeveredik
• Amortizáció helytelen kiszámítása: sokan a teljes ingatlanárat veszik alapul, a telek és az épület értékének szétválasztása nélkül

11. Ellenőrzőlista: mit kell megtenned bérbeadóként

1. Adószámot igényelj (ha nincs), és jelentsd be a NAV-nak a bérbeadást (T101 nyomtatvány)
2. Köss írásbeli bérleti szerződést
3. Döntsd el évente: 10%-os költséghányad vagy tételes elszámolás
4. Ha tételes: gyűjtsd a számlákat, rögzítsd az amortizáció alapját
5. Fizess adóelőleget negyedévente (ápr. 12, júl. 12, okt. 12, jan. 12)
6. Add be az éves SZJA-bevallást május 20-ig (a NAV tervezetet ellenőrizd!)
7. Őrizd meg a bérleti szerződést és a bizonylatokat legalább 5 évig