JTM lakáshitel 2026 – mi változott?
2026. január 1-jétől az MNB megemelte a JTM (Jövedelem-arányos Törlesztőrészlet Mutató) jövedelmi küszöbét 600.000 Ft-ról 800.000 Ft-ra. Sokaknak ez szigorítást jelent. Megmutatjuk, kit hogyan érint, és konkrét számokkal mennyi hitelt kaphatsz.
- Mi a különbség a JTM és a THM között: A JTM (adósságfék) azt korlátozza, hogy a törlesztő a jövedelmed hány százaléka lehet; a THM a hitel teljes éves költségét fejezi ki százalékban.
- Hogyan növelhetem a felvehető hitelt: Adóstárs bevonásával, hosszabb kamatperiódus választásával, vagy igazolható plusz jövedelemmel emelhető a JTM-keret.
- Beleszámít a meglévő hitelem a JTM-be: Igen, a már fennálló hiteltörlesztések csökkentik a JTM szempontjából rendelkezésre álló keretet.
Számold ki a saját helyzetedre: JTM Kalkulátor – ingyenes, regisztráció nélkül.
Ha nem a magyarázatra, hanem azonnal a számokra vagy kíváncsi, a JTM kalkulátor pár másodperc alatt megmutatja, mekkora lakáshitelt kaphatsz a jövedelmed alapján, a 2026-os szabályokkal.
Mi a JTM?
A JTM (Jövedelem-arányos Törlesztőrészlet Mutató, angolul DSTI – Debt Service to Income) az MNB szabálya, amely korlátozza, mennyi hitelt vehetsz fel a jövedelmedhez képest. A 2010-es évek elejei devizahiteles válság után vezették be, hogy ne tehesd lehetetlenné magad anyagilag.
Pontosabban: az új hiteleid havi törlesztője nem haladhatja meg a havi nettó jövedelmed bizonyos %-át.
A 2026-os új szabályok
| Nettó jövedelem | Kamatperiódus | Max JTM |
|---|---|---|
| 800.000 Ft alatt | 10+ év fix | 50% |
| 5-10 év | 35% | |
| 5 év alatt / változó | 25% | |
| 800.000 Ft felett | 10+ év fix | 60% |
| 5-10 év | 40% | |
| 5 év alatt / változó | 30% | |
| Zöld hitelcél | legalább 10 év fix | 60% (jövedelemtől függetlenül) |
Mi változott 2025-höz képest? A küszöb 600.000 → 800.000 Ft-ra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a 600-800 ezer Ft jövedelmű sávban szigorodott a szabály: korábban 60% volt nekik, most 50%.
Konkrét számítás: mennyi hitelt kaphatsz?
- JTM: 50% (800k alatt, 10+ év fix)
- Max havi törlesztő: 225.000 Ft
- Maximális hitel: ~28 millió Ft
- Teljes visszafizetendő: 54 millió Ft
- Kamatköltség: 26 millió Ft
- JTM: 50% (800k alatt, 10+ év fix) - 2025-ben még 60% volt!
- Max havi törlesztő: 350.000 Ft (volt: 420.000)
- Maximális hitel: ~49 millió Ft (volt: ~59 millió!)
- Tehát 10 millió Ft-tal kevesebb hitel ugyanolyan jövedelemmel
A 600-800 ezres sáv járt rosszul az új szabállyal!
- JTM: 60% (800k felett, 10+ év fix)
- Max havi törlesztő: 540.000 Ft
- Maximális hitel: ~76 millió Ft
Kinek lett rosszabb, kinek jobb?
- 600.000 Ft alatt jövedelműek (50% maradt)
- 800.000 Ft felett jövedelműek (60% maradt)
- Zöld hitelt felvevők (60% maradt)
Mi a "Zöld hitel"?
A Zöld Otthon Program keretében felvehető hitel energiahatékony ingatlanra:
- CSOK Plusz: családoknak, csak új vagy AA-A++ minősítésű ingatlanra
- Otthon Start: 25 év alattiaknak, első lakásszerzéskor
- MFB Pontok: kedvezményes konstrukció
Zöld hitelnél a JTM 60% jövedelemtől függetlenül. Plusz kedvezőbb kamat (akár 4-5%, szemben a 7-8%-os piaci szinttel).
Más fontos tudnivalók
1. Adóstárs beemelése
Ha egyedül nem éred el a kellő jövedelmet, adóstársat vehetsz be (házastárs, élettárs, szülő, testvér). Az ő jövedelmét is figyelembe veszik a JTM-számításnál, így nagyobb hitelt kaphatsz.
2. Minden meglévő törlesztő számít
A JTM-be NEM csak az új lakáshitel törlesztője számít, hanem MINDEN meglévő havi adósságfizetésed:
- Autóhitel
- Személyi kölcsön
- Hitelkártya minimum-fizetés
- Folyószámla-hitelkeret 5%-a
- Áruhitel, részletes vásárlás
3. LTV szabály
A JTM mellett egy másik korlát is van: a maximális hitelösszeg az ingatlan értékének 80%-a (LTV = Loan to Value). Tehát ha az ingatlan értéke 50 millió Ft, max. 40 millió Ft hitelt kaphatsz, akkor is, ha a JTM többet engedne.
A lakásvásárlás és -eladás összes adóterhét itt gyűjtöttük egy helyre: Adózás élethelyzet szerint
A cikkben szereplő összegeket és szabályokat 2026. augusztus állapotában vetettük össze az alábbi elsődleges forrásokkal. Szerkesztő: E. Norbert.
- 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet – adósságfék-szabályok (HFM, JTM)
- Nemzeti Jogszabálytár – hatályos jogszabályok
Ha eltérést talál a hatályos szabálytól, kérjük jelezze a kapcsolati oldalon – javítjuk és feltüntetjük a dátumot.
Számold ki, mennyi hitel jár neked!
Add meg a nettó jövedelmedet, és nézd meg konkrét számokkal, mennyi lakáshitelt kaphatsz.
JTM Kalkulátor →Praktikus tippek
- Válassz 10+ éves fix kamatperiódust – sokkal kedvezőbb JTM (50/60% vs 25-35%)
- Vond be adóstársat – akár megduplázhatod a felvehető hitelt
- Zárj le meglévő hiteleket a lakáshitel-igénylés előtt (autóhitel, hitelkártya)
- Hasonlíts össze 3-4 ajánlatot – a kamatok 0,5-1,5%-kal eltérhetnek
- Nézd meg a Zöld hitel kínálatot energiahatékony ingatlanra
- Számolj a járulékos költségekkel: ügyvédi díj, értékbecslés, jelzálog-bejegyzés, biztosítás
2027-es várakozások
A hivatalba lépett kormány konkrét lakáshitel-szabály módosítást eddig nem jelentett be. Ha a tervezett SZJA-csökkentés megvalósul, közvetve az alábbi hatások jelentkezhetnek:
- 9%-os SZJA miatt a nettó jövedelmek nőnek (különösen minimálbér-mediánbér sávban) → magasabb JTM-keret
- KAVOSZ visszahozatal tervek – ez új konstrukciókat hozhat családoknak
- Otthon Start módosítások várhatóak
- Esetleges kamatkörnyezet-változás (az euró bevezetésére való felkészülés miatt)
Amint hivatalos szabályváltozás megjelenik, a kalkulátorokat azonnal frissítjük.
A JTM-korlátok 2026-ban – táblázat
Az MNB adósságfék-szabályok célja, hogy a hitelfelvevők ne vállaljanak akkora törlesztési terhet, amely fizetési nehézségekhez vezet. A 2026. január 1-jétől hatályos értékek:
| Havi nettó jövedelem | Max. JTM – fix 10+ éves kamat | Max. JTM – 5 év alatti kamatperiódus |
|---|---|---|
| 800.000 Ft alatt | 50% | 25% |
| 800.000 Ft és felett | 60% | 30% |
A CSOK Plusz és az Otthon Start hitelekre ugyanez a szabály vonatkozik: 2026-tól aki 800 000 forintnál kevesebbet keres, annál legalább tízéves kamatfixálás mellett is 50% a felső határ. Kivételt csak a zöld hitelcél jelent – energiahatékony ingatlan vásárlása, építése vagy ilyen felújítás –, ahol legalább tízéves kamatfixálás mellett jövedelemtől függetlenül 60% lehet a korlát. A bankok ennél szigorúbban is bírálhatnak.
A 800.000 Ft-os határ 2026-tól emelt szint (korábban 600.000 Ft volt). Ez azt jelenti, hogy az átlagos keresőnek (kb. 500-700 ezer Ft nettó) a korábbinál szigorúbb a terhelhetősége.
HFM – Hitelfedezeti mutató
A JTM mellett a másik fontos szabályozó a hitelfedezeti mutató (HFM), amely azt rögzíti, hogy a hitel összege legfeljebb mekkora lehet az ingatlan értékének arányában. 2026-ban:
- Lakásvásárlási célú jelzáloghitel: max. az ingatlan forgalmi értékének 80%-a
- Szabad felhasználású jelzáloghitel: max. 50%
- CSOK Plusz: speciális feltételek (akár 80%+ az állami támogatás révén)
Ha 40 millió forintot érő lakást veszel, a bank maximálisan 32 millió Ft hitelt adhat (80%). A különbözetet (8 millió Ft+) saját erőből kell fedezni.
CSOK Plusz és az Otthon Start program 2026-ban
A CSOK Plusz a legismertebb állami lakástámogatási program. 2026-ban is elérhető, de a feltételek pontosan ismerendők:
- Kamata: 3% (fix)
- Jogosultak: legalább 1 meglévő vagy vállalt gyermekkel rendelkező házaspárok
- Max összeg: 2 gyermeknél 40 M Ft, 3+ gyermeknél 50 M Ft (meglévő gyermek), illetve magasabb, ha az egyik partner 40 évnél fiatalabb
- Felhasználás: csak lakásvásárlásra vagy -építésre
Az Otthon Start program (a hivatalba lépett kormány által bevezetett) a meglévő lakások vásárlására és bővítésére is kiterjed. A pontos feltételek a Magyar Állampapír Plusz honlapján ellenőrizhetők.
Mennyit igényelhetsz valójában?
Egy 600.000 Ft nettó jövedelmű pár (együttes) esetén, fix kamatozású lakáshitelnél:
- JTM korlát: 50% (600.000 Ft alatt vagyunk)
- Max. havi törlesztő: 600.000 × 50% = 300.000 Ft
- 20 éves futamidőn, 6% éves kamat esetén: kb. 42-43 millió Ft hitelösszeg
- Ha van már 5 millió Ft fennálló hiteled (pl. autóhitel), a JTM azt is beleszámítja: max törlesztő 300.000 – 50.000 = 250.000 Ft marad, azaz kb. 35 millió Ft hitel
Pontos számítást a JTM kalkulátorunkkal elvégezhetsz a konkrét adataidra.
Hogyan számítják be a különböző jövedelemtípusokat?
A bankok nem minden jövedelmet vesznek figyelembe egyenlő súllyal a JTM-számításnál:
- Munkabér (határozatlan idejű munkaviszony): 100%-ban beleszámít
- Határozott idejű munkaszerződés: attól függ, mikor jár le – sok banknál csak akkor számítják be teljesen, ha a hitel futamideje alatt nem jár le a szerződés, vagy van meghosszabbítási valószínűség
- Egyéni vállalkozói jövedelem: az előző 2 év átlagát veszik figyelembe, de sok bank csak az SZJA-bevallásban szereplő vállalkozói jövedelmet fogadja el
- Bérbeadásból szerzett jövedelem: csak igazolt, szerződéssel alátámasztott bérleti díj számítható be, és sok banknál csak részben (70-80%)
- GYED, CSED, GYES: egyes bankok elfogadják, mások nem – kérdezz rá a konkrét banknál
Mire figyelj a hitelfelvétel előtt?
A JTM kalkulátor megmutatja a maximálisan felvehető hitelösszeget, de a valódi döntésnél ennél többet kell figyelembe venni. A bankok saját belső szabályzataik alapján akár szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak, mint az MNB minimum. Ezért érdemes több bankot megkeresni és ajánlatokat összehasonlítani.
Az egyik leggyakrabban figyelmen kívül hagyott szempont a futamidő megválasztása. Hosszabb futamidőnél alacsonyabb a havi törlesztő, így a JTM is kisebb – de az összes visszafizetett kamat sokkal magasabb. 30 éves lejáratú hitelnél az összes kamat akár megduplázhatja a felvett tőkét.
A másik fontos szempont: az előtörlesztési lehetőség. Ha az élethelyzeted javul (pl. örökség, bónusz, béremelés), az előtörlesztéssel csökkentheted a hátralévő tőkét és ezzel a kamatot. Az állami lakáshiteleknél (CSOK Plusz) az előtörlesztés jellemzően ingyenes; a piaci kamatozású hiteleknél évi 1% körül lehet a díja.