- Ingyenes, regisztráció nélkül
- A 2026-os szabályok szerint
- Magyar jogszabályok alapján
- Nincs adatgyűjtés a számításról
Részletek
Tájékoztató becslés. Lakás, CSOK-os ingatlan esetén speciális szabályok vonatkozhatnak.
Gyakori kérdések
Mikor adómentes az ingatlan eladása?
A szerzéstől számított öt év elteltével teljesen adómentes. Ezen belül csökkenő skála érvényesül: a szerzés évében és az első évben a nyereség 100 százaléka, a másodikban 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30 százaléka adóköteles, 15 százalékos kulccsal.
Mi számít nyereségnek?
Nem a teljes eladási ár, hanem az abból levont költségek utáni összeg. Levonható a vételár, a megfizetett vagyonszerzési illeték, az ügyvédi és közjegyzői díj, az ingatlanközvetítői jutalék, valamint minden értéknövelő beruházás – felújítás, bővítés, korszerűsítés.
Kell-e számla a felújításról?
Igen, az értéknövelő beruházás csak számlával igazolható. Ez az egyik legfontosabb gyakorlati tanács: minden felújítási számlát őrizz meg legalább az eladást követő öt évig. A számla nélküli munka 15 százalékkal drágább lesz az eladáskor.
Hogyan számít az örökölt ingatlan szerzési értéke?
A hagyatéki eljárásban megállapított érték, nem nulla. Ha ezt nem tudod igazolni, előfordulhat, hogy a teljes eladási ár után kell adózni. Ezért az eladás előtt keresd elő a hagyatékátadó végzést vagy a NAV illetékkiszabó határozatát.
Mikortól számolják az öt évet örökölt ingatlannál?
Az örökhagyó halálának napjától – öröklésnél ez a szerzés időpontja, nem az, amikor az örökhagyó a lakást vette. Ha a halál óta még nem telt el öt év, a nyereség után adót kell fizetni; a szerzési érték ilyenkor a hagyatéki végzésben szereplő érték.
Mi a helyzet az ajándékba kapott ingatlannal?
Az ajándékozásnál a szerzés időpontja maga az ajándékozás. A szerzési érték az illeték kiszabásához megállapított forgalmi érték. Ha az ajándékozás mentes volt az illeték alól, akkor is szükség lehet az értékadat igazolására.
Kell-e bevallanom, ha nem keletkezik adó?
Ha a szerzés óta eltelt öt év, és így az ügylet adómentes, ezt a jövedelmet nem kell szerepeltetni a bevallásban. Ha viszont adóköteles a nyereség, a bevallás kötelező akkor is, ha a levonások után nulla adó jön ki.
Levonhatom a lakáshitel kamatait?
Nem. A hitel kamata nem az ingatlan értékét növelő beruházás, ezért nem csökkenti az adóalapot. Ez sokakat meglep, mert a bérbeadásnál ezzel szemben a hitelkamat elszámolható költség.
Van-e kedvezmény, ha idősotthonba költözöm?
Igen, létezik olyan szabály, amely szerint az idősek otthonába történő beköltözésre fordított összeg csökkentheti az adóalapot. A feltételek szigorúak, ezért a szerződéskötés előtt érdemes tájékozódni.
Mikor kell megfizetni az adót?
Az eladás évére vonatkozó bevallásban, a következő év május 20-áig. Ugyanez a fizetési határidő is. A NAV bevallási tervezete nem tartalmazza az ingatlaneladást, ezért ezt neked kell beírnod.
Frequently asked questions
When is selling property tax-free?
Entirely tax-free five years after acquisition. Within that period a declining scale applies: in the year of acquisition and the first year 100 percent of the gain is taxable, in the second 90, in the third 60 and in the fourth 30 percent, at a 15 percent rate.
What counts as gain?
Not the full sale price, but the amount left after deducting costs. Deductible items include the purchase price, the acquisition duty paid, lawyer's and notary's fees, the estate agent's commission, and every value-enhancing investment – renovation, extension, modernisation.
Do I need invoices for the renovation?
Yes, value-enhancing investment can only be proven with an invoice. This is one of the most important practical tips: keep every renovation invoice for at least five years after the sale. Work done without an invoice becomes 15 percent more expensive when you sell.
How is the acquisition value of inherited property determined?
By the value established in the probate procedure, not zero. If you cannot prove this, you may have to pay tax on the full sale price. Before selling, therefore, find the probate decision or the tax authority's duty assessment.
From when are the five years counted for inherited property?
From the day the deceased died – for inheritance this is the acquisition date, not the date the deceased bought the property. If five years have not yet passed since the death, tax is due on the gain; the acquisition value is then the value set in the probate order.
What about gifted property?
For a gift, the date of acquisition is the gifting itself. The acquisition value is the market value established for the duty assessment. Even if the gift was exempt from duty, proof of the value figure may still be needed.
Do I have to declare it if no tax arises?
If five years have passed since acquisition and the transaction is therefore tax-free, this income need not appear in your return. If the gain is taxable, however, the return is compulsory even if the deductions bring the tax to zero.
Can I deduct mortgage interest?
No. Loan interest is not an investment increasing the value of the property, so it does not reduce the tax base. This surprises many, because with letting, by contrast, loan interest is a deductible cost.
Is there relief if I move into a care home?
Yes, a rule exists under which an amount spent on moving into a home for the elderly can reduce the tax base. The conditions are strict, so it is worth seeking information before signing a contract.
When must the tax be paid?
In the return for the year of sale, by 20 May of the following year. That is also the payment deadline. The tax authority's draft return does not contain property sales, so you must enter this yourself.
Häufig gestellte Fragen
Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Fünf Jahre nach dem Erwerb vollständig steuerfrei. Innerhalb dieser Frist gilt eine absteigende Skala: Im Jahr des Erwerbs und im ersten Jahr sind 100 Prozent des Gewinns steuerpflichtig, im zweiten 90, im dritten 60 und im vierten 30 Prozent, jeweils mit 15 Prozent.
Was gilt als Gewinn?
Nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern der nach Abzug der Kosten verbleibende Betrag. Abziehbar sind der Kaufpreis, die gezahlte Erwerbsgebühr, Anwalts- und Notarkosten, die Maklerprovision sowie jede wertsteigernde Investition – Renovierung, Anbau, Modernisierung.
Brauche ich Rechnungen über die Renovierung?
Ja, wertsteigernde Investitionen sind nur mit Rechnung nachweisbar. Das ist einer der wichtigsten praktischen Hinweise: Bewahren Sie jede Renovierungsrechnung mindestens fünf Jahre nach dem Verkauf auf. Arbeiten ohne Rechnung werden beim Verkauf um 15 Prozent teurer.
Wie wird der Anschaffungswert einer geerbten Immobilie ermittelt?
Nach dem im Nachlassverfahren festgestellten Wert, nicht mit null. Können Sie diesen nicht nachweisen, ist unter Umständen der gesamte Verkaufspreis zu versteuern. Suchen Sie daher vor dem Verkauf den Nachlassbeschluss oder den Gebührenbescheid der Steuerbehörde heraus.
Ab wann zählen die fünf Jahre bei einer geerbten Immobilie?
Ab dem Todestag des Erblassers – bei einer Erbschaft gilt dieser als Erwerbszeitpunkt, nicht der Tag, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Sind seit dem Todesfall noch keine fünf Jahre vergangen, ist der Gewinn steuerpflichtig; Anschaffungswert ist dann der im Nachlassbeschluss festgestellte Wert.
Was gilt für eine geschenkte Immobilie?
Bei einer Schenkung ist der Zeitpunkt des Erwerbs die Schenkung selbst. Anschaffungswert ist der für die Gebührenfestsetzung ermittelte Verkehrswert. Auch wenn die Schenkung gebührenfrei war, kann ein Nachweis des Wertes erforderlich sein.
Muss ich es erklären, wenn keine Steuer anfällt?
Sind seit dem Erwerb fünf Jahre vergangen und ist der Vorgang damit steuerfrei, muss dieses Einkommen nicht in der Erklärung erscheinen. Ist der Gewinn hingegen steuerpflichtig, ist die Erklärung auch dann Pflicht, wenn nach den Abzügen null Steuer herauskommt.
Kann ich die Zinsen des Immobilienkredits abziehen?
Nein. Kreditzinsen sind keine wertsteigernde Investition und mindern daher die Bemessungsgrundlage nicht. Das überrascht viele, denn bei der Vermietung sind Kreditzinsen umgekehrt abziehbare Kosten.
Gibt es eine Ermäßigung beim Umzug in ein Seniorenheim?
Ja, es existiert eine Regelung, nach der ein für den Einzug in ein Seniorenheim aufgewendeter Betrag die Bemessungsgrundlage mindern kann. Die Voraussetzungen sind streng, informieren Sie sich daher vor Vertragsschluss.
Wann ist die Steuer zu zahlen?
In der Erklärung für das Verkaufsjahr, bis zum 20. Mai des Folgejahres. Das ist zugleich die Zahlungsfrist. Der Erklärungsentwurf der Steuerbehörde enthält Immobilienverkäufe nicht – Sie müssen sie selbst eintragen.
Két szemléltető eset
A nevek kitaláltak; a számítások a hatályos szabályok szerint készültek.
Eset 1: Az örökölt lakás, ahol a hagyatéki érték ment meg
Helyzet: Márta 2024-ben örökölte édesanyja lakását, a hagyatéki eljárásban 40 millió forintra értékelték. 2026-ban eladja 46 millióért.
Számítás: Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja – az nem számít, hogy az édesanyja mikor vette a lakást. Márta 2024-ben örökölt, így a 2026-os eladás a szerzést követő 2. évre esik. A nyereség 46 − 40 = 6 millió forint, ennek 90 százaléka adóköteles: 5,4 millió × 15% = 810 000 forint. Ha 2029-ig várna, már nem kellene adót fizetnie.
Ami itt fontos: a hagyatéki végzésben szereplő érték lesz a szerzési érték – nem nulla. Aki ezt nem tudja igazolni, annak a teljes eladási ár után kell adóznia. A végzést ezért érdemes hosszú távon megőrizni, akár évtizedekig.
Eset 2: A számla nélküli felújítás, ami 15 százalékkal drágább
Helyzet: Gábor 38 millióért vette a lakását, 6 millióért felújíttatta, de a munka felét számla nélkül fizette. Két év múlva eladja 52 millióért.
Számítás: Számlával igazolt felújítás: 3 millió. A szerzési érték így 38 + 3 = 41 millió, plusz a 4 százalékos vagyonszerzési illeték (1,52 millió) és az ügyvédi díj. Ügyvédi díj nélkül a nyereség 9,48 millió, amiből a 2. évben 90 százalék adóköteles: 8,53 millió × 15% = 1 279 800 forint. A számla nélküli 3 millió után 405 000 forint felesleges adót fizet.
Ami itt fontos: a számla nélküli munka az eladáskor 15 százalékkal drágul vissza. Ez a legkonkrétabb érv a számlaadás mellett: minden felújítási számlát érdemes megőrizni az eladás utáni öt évig is.
Two illustrative cases
The names are fictional; the calculations follow the current rules.
Case 1: The inherited flat, saved by the probate value
Situation: Márta inherited her mother's flat in 2024, valued at HUF 40 million in the probate procedure. In 2026 she sells it for HUF 46 million.
Calculation: For inheritance the acquisition date is the date of death – when her mother bought the flat does not matter. Márta inherited in 2024, so a 2026 sale falls in year 2 after acquisition. The gain is 46 − 40 = HUF 6 million, 90 percent of which is taxable: 5.4 million × 15% = HUF 810,000. If she waited until 2029, no tax would be due.
What matters here: the value in the probate decision becomes the acquisition value – not zero. Anyone unable to prove this must pay tax on the full sale price. It is therefore worth keeping the decision for the long term, even for decades.
Case 2: The renovation without invoices, 15 percent more expensive
Situation: Gábor bought his flat for HUF 38 million and renovated it for HUF 6 million, but paid half the work without invoices. Two years later he sells it for HUF 52 million.
Calculation: Renovation backed by invoices: 3 million. The acquisition value is thus 38 + 3 = 41 million, plus the 4 percent acquisition duty (HUF 1.52 million) and the lawyer’s fee. Without the lawyer’s fee the gain is HUF 9.48 million, 90 percent of which is taxable in year 2: 8.53 million × 15% = HUF 1,279,800. On the 3 million without invoices he pays HUF 405,000 in unnecessary tax.
What matters here: work done without an invoice becomes 15 percent more expensive when you sell. This is the most concrete argument for insisting on invoices: keep every renovation invoice, including for five years after the sale.
Zwei Beispielfälle
Die Namen sind erfunden; die Berechnungen folgen den geltenden Regeln.
Fall 1: Die geerbte Wohnung, die der Nachlasswert rettet
Situation: Márta erbte 2024 die Wohnung ihrer Mutter, im Nachlassverfahren mit 40 Millionen HUF bewertet. 2026 verkauft sie sie für 46 Millionen.
Berechnung: Bei einer Erbschaft ist der Erwerbszeitpunkt der Todestag – wann die Mutter die Wohnung gekauft hat, spielt keine Rolle. Márta hat 2024 geerbt, ein Verkauf 2026 fällt also ins 2. Jahr nach dem Erwerb. Der Gewinn beträgt 46 − 40 = 6 Millionen HUF, davon sind 90 Prozent steuerpflichtig: 5,4 Millionen × 15 % = 810.000 HUF. Würde sie bis 2029 warten, fiele keine Steuer an.
Was hier wichtig ist: Der im Nachlassbeschluss festgestellte Wert wird zum Anschaffungswert – nicht null. Wer das nicht nachweisen kann, muss den gesamten Verkaufspreis versteuern. Bewahren Sie den Beschluss daher langfristig auf, notfalls jahrzehntelang.
Fall 2: Die Renovierung ohne Rechnung, 15 Prozent teurer
Situation: Gábor kaufte seine Wohnung für 38 Millionen HUF und renovierte sie für 6 Millionen, zahlte die Hälfte der Arbeiten jedoch ohne Rechnung. Zwei Jahre später verkauft er für 52 Millionen.
Berechnung: Mit Rechnung belegte Renovierung: 3 Millionen. Der Anschaffungswert beträgt damit 38 + 3 = 41 Millionen, zuzüglich der Erwerbsgebühr von 4 Prozent (1,52 Millionen) und des Anwaltshonorars. Ohne Anwaltshonorar beträgt der Gewinn 9,48 Millionen, davon sind im 2. Jahr 90 Prozent steuerpflichtig: 8,53 Millionen × 15 % = 1.279.800 HUF. Auf die 3 Millionen ohne Rechnung zahlt er 405.000 HUF unnötige Steuer.
Was hier wichtig ist: Arbeiten ohne Rechnung werden beim Verkauf um 15 Prozent teurer. Das ist das konkreteste Argument für die Rechnungsstellung: Bewahren Sie jede Renovierungsrechnung auf, auch fünf Jahre über den Verkauf hinaus.
Mikor nem ad pontos eredményt ez a kalkulátor?
A számítás tipikus élethelyzeteket modellez. Az alábbi esetekben az eredmény eltérhet a valóságtól, ezért érdemes könyvelővel egyeztetni:
- Az értéknövelő beruházás csak számlával igazolható – enélkül nem csökkenti az adóalapot.
- Örökölt ingatlannál a hagyatéki eljárásban megállapított érték a szerzési érték; ennek hiánya a teljes ár utáni adózáshoz vezethet.
- Örökölt ingatlannál az öt év az örökhagyó halálának napjától számít (ez a szerzés időpontja), nem attól, amikor az örökhagyó a lakást vette.
When does this calculator not give an accurate result?
The calculation models typical situations. In the cases below the result may differ from reality, so it is worth checking with an accountant:
- Value-enhancing investment can only be proven with an invoice – without one it does not reduce the tax base.
- For inherited property the acquisition value is the amount established in probate; its absence can lead to tax on the full price.
- For inherited property the five years run from the date of death (the acquisition date), not from when the deceased bought the property.
Wann liefert dieser Rechner kein genaues Ergebnis?
Die Berechnung bildet typische Situationen ab. In den folgenden Fällen kann das Ergebnis abweichen – klären Sie es daher mit einem Buchhalter:
- Wertsteigernde Investitionen sind nur mit Rechnung nachweisbar – ohne sie mindern sie die Bemessungsgrundlage nicht.
- Bei geerbten Immobilien ist der im Nachlassverfahren festgestellte Wert der Anschaffungswert; fehlt er, kann der gesamte Preis zu versteuern sein.
- Bei geerbten Immobilien zählen die fünf Jahre ab dem Todestag des Erblassers (Erwerbszeitpunkt), nicht ab dessen Kauf der Immobilie.
Milyen jogszabály alapján számol ez a kalkulátor?
A számítás az alábbi hatályos jogszabályokon alapul. A kulcsokat és értékhatárokat minden jogszabály-módosítás után felülvizsgáljuk.
További hivatalos források: NAV · Nemzeti Jogszabálytár · Magyar Közlöny · Magyar Államkincstár
Felelősségi nyilatkozat: A kalkulátor tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Az egyedi élethelyzetek eltérhetnek a modellezett esetektől, ezért kötelezettségvállalás előtt kérd ki könyvelő vagy adótanácsadó véleményét. A számítási módszertan a módszertani oldalonnyilvánosan elérhető.
Legutóbbi szakmai felülvizsgálat:
Mikor kell adót fizetni ingatlaneladás után?
Ha lakóingatlant adsz el nyereséggel, a nyereség után 15% SZJA-t kell fizetned – de csak akkor, ha a szerzés óta nem telt el 5 év. Az adóköteles rész évről évre csökken.
Az 5 éves lépcső
- A szerzés évében és az azt követő évben: a nyereség 100%-a adóköteles
- A 2. évben: 90%
- A 3. évben: 60%
- A 4. évben: 30%
- Az 5. évtől: 0% – teljesen adómentes
Mi számít nyereségnek?
Nem az eladási ár, hanem az eladási ár mínusz a szerzési érték mínusz a levonható költségek. Levonható: az illeték, az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítői jutalék, valamint az értéknövelő beruházások (felújítás, bővítés) számlával igazolt költsége.
Ajándékba kapott vagy örökölt ingatlannál
Ez a leggyakoribb félreértés: a szerzési érték ilyenkor sem nulla. Ajándékozásnál és öröklésnél a NAV megállapítja az ingatlan forgalmi értékét (ez alapján számol illetéket) – ez lesz a szerzési értéked a későbbi eladásnál. Tehát ha 40 millió forintos értéken örökölted, és 42 millióért adod el, csak a 2 millió a nyereség, nem a teljes 42 millió.
Bevallás és határidő
Az ingatlaneladást az eladás évéről szóló SZJA-bevallásban kell szerepeltetned, május 20-ig. A NAV bevallási tervezete ezt nem tartalmazza automatikusan – neked kell kiegészítened. Az adót a bevallással egyidejűleg kell megfizetni.
Gyakori kérdések
Mi számít a szerzés időpontjának?
Az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának napja, nem az aláírás vagy a birtokbaadás. Öröklésnél az örökhagyó halálának napja, ami sokszor kedvezőbb, mert korábbi időpont.
Mit fogad el a NAV értéknövelő beruházásként?
Az állagmegóvást meghaladó, értéknövelő munkákat: bővítés, fűtéskorszerűsítés, nyílászárócsere, teljes felújítás – számlával igazolva. A rendes karbantartás (festés, kisebb javítás) nem vonható le.
Mi van, ha veszteséggel adom el?
Ha az eladási ár alacsonyabb a szerzési értéknél, nem keletkezik jövedelem, tehát nincs adófizetési kötelezettség. A veszteséget viszont nem tudod más jövedelmeddel szemben elszámolni.
Több ingatlant adtam el egy évben – hogyan számoljak?
Ingatlanonként külön kell megállapítani a jövedelmet (mindegyiknél a saját szerzési dátumával és szorzójával), majd az eredményeket összesíteni a bevallásban.
When is tax payable on selling property?
If you sell residential property at a gain, you must pay 15% income tax on the gain – but only if 5 years have not passed since acquisition. The taxable share decreases year by year.
The 5-year scale
- In the year of acquisition and the following year: 100% of the gain is taxable
- In the 2nd year: 90%
- In the 3rd year: 60%
- In the 4th year: 30%
- From the 5th year: 0% – entirely tax-free
What counts as gain?
Not the sale price, but the sale price less the acquisition value less deductible costs. Deductible items include the duty, the lawyer's fee, the estate agent's commission, and the invoiced cost of value-enhancing investments (renovation, extension).
For gifted or inherited property
This is the most common misunderstanding: the acquisition value is not zero in these cases either. For gifts and inheritance the tax authority establishes the market value of the property (on which it calculates duty) – this becomes your acquisition value on a later sale. So if you inherited it at a value of HUF 40 million and sell it for HUF 42 million, only the HUF 2 million is the gain, not the full HUF 42 million.
Return and deadline
The property sale must appear in the income tax return for the year of sale, by 20 May. The tax authority's draft return does not include it automatically – you must add it yourself. The tax is payable at the same time as the return.
Wann ist beim Immobilienverkauf Steuer zu zahlen?
Verkaufen Sie eine Wohnimmobilie mit Gewinn, sind darauf 15 % Einkommensteuer zu zahlen – jedoch nur, wenn seit dem Erwerb noch keine 5 Jahre vergangen sind. Der steuerpflichtige Anteil sinkt von Jahr zu Jahr.
Die 5-Jahres-Staffel
- Im Jahr des Erwerbs und im Folgejahr: 100 % des Gewinns steuerpflichtig
- Im 2. Jahr: 90 %
- Im 3. Jahr: 60 %
- Im 4. Jahr: 30 %
- Ab dem 5. Jahr: 0 % – vollständig steuerfrei
Was gilt als Gewinn?
Nicht der Verkaufspreis, sondern der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungswert und abzüglich abziehbarer Kosten. Abziehbar sind die Gebühr, das Anwaltshonorar, die Maklerprovision sowie die mit Rechnung belegten Kosten wertsteigernder Investitionen (Renovierung, Anbau).
Bei geschenkten oder geerbten Immobilien
Das ist das häufigste Missverständnis: Auch in diesen Fällen ist der Anschaffungswert nicht null. Bei Schenkung und Erbschaft stellt die Steuerbehörde den Verkehrswert der Immobilie fest (auf dessen Grundlage sie die Gebühr berechnet) – dieser wird beim späteren Verkauf Ihr Anschaffungswert. Haben Sie also zu einem Wert von 40 Millionen HUF geerbt und verkaufen für 42 Millionen, sind nur die 2 Millionen der Gewinn, nicht die vollen 42 Millionen.
Erklärung und Frist
Der Immobilienverkauf ist in der Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr bis zum 20. Mai anzugeben. Der Erklärungsentwurf der Steuerbehörde enthält ihn nicht automatisch – Sie müssen ihn selbst ergänzen. Die Steuer ist gleichzeitig mit der Erklärung zu zahlen.