Immobilien · 2. August 2026 · 10 Min. Lesezeit

Immobilienverkauf in Ungarn – die 5-Jahres-Regel

Wer in Ungarn eine Immobilie verkauft, zahlt auf den Gewinn 15 % Einkommensteuer – aber nur, wenn seit dem Erwerb weniger als fünf Jahre vergangen sind. Die Regel ähnelt der deutschen Spekulationsfrist, ist jedoch kürzer und läuft gestaffelt aus. Und es gibt einen Punkt, an dem Verkäufer regelmäßig in die Falle tappen.

Norbert E. · Ersteller und Redakteur des Portals
✓ Geprüfter Inhalt · Aktualisiert im August 2026

Aktualisiert: August 2026

Das Wichtigste in Kürze

Wann ist der Immobilienverkauf in Ungarn steuerfrei: Ab dem fünften Jahr nach dem Erwerb ist der Verkauf vollständig steuerfrei.
Welche Kosten kann ich beim Immobilienverkauf abziehen: Den Anschaffungswert, die damals gezahlte Grunderwerbsteuer, Anwalts- und Notarkosten, wertsteigernde Investitionen wie Renovierungen sowie die Maklerprovision.
Wie wird eine geerbte Immobilie beim Verkauf besteuert: Der Anschaffungswert ist nicht null: Maßgeblich ist der im Nachlassverfahren oder für die Gebührenfestsetzung ermittelte Wert.

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📢 Der teuerste Fehler: Der Steuerentwurf der NAV enthält Immobilienverkäufe nicht. Die Behörde erfährt zwar vom Verkauf, rechnet Ihren Gewinn aber nicht aus. Wer den Entwurf einfach annimmt, hat eine unvollständige Erklärung abgegeben – mit allen Folgen.

Die Staffel

Der steuerpflichtige Anteil des Gewinns sinkt mit jedem Jahr, das Sie die Immobilie halten:

Jahre seit dem Erwerb	Steuerpflichtiger Anteil
Erwerbsjahr und 1. Jahr	100 %
2. Jahr	90 %
3. Jahr	60 %
4. Jahr	30 %
ab dem 5. Jahr	0 % – steuerfrei

Gezählt wird nach Kalenderjahren ab dem Jahr des Erwerbs. Wer 2021 gekauft hat, verkauft ab 2026 steuerfrei.

Der Vergleich zu Deutschland: Dort beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre, und innerhalb dieser Frist ist der volle Gewinn zu Ihrem persönlichen Satz steuerpflichtig. Ungarn ist mit fünf Jahren, einem festen Satz von 15 % und der gleitenden Staffel deutlich milder.

Was zählt als Gewinn?

Nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn nach Abzug der Kosten. Abzugsfähig sind:

der Anschaffungswert – der ursprüngliche Kaufpreis,
die damals gezahlte Grunderwerbsteuer,
Anwalts- und Notarkosten beim Kauf und beim Verkauf,
wertsteigernde Investitionen – Renovierung, Anbau, energetische Sanierung,
die Maklerprovision beim Verkauf.

Ein Beispiel: Kauf 2023 für 40 Mio., Verkauf 2026 für 55 Mio., dazwischen 4 Mio. belegte Renovierung und 1,6 Mio. Grunderwerbsteuer.

Position	Betrag
Verkaufspreis	55.000.000 HUF
Anschaffungswert	−40.000.000 HUF
Grunderwerbsteuer	−1.600.000 HUF
Renovierung	−4.000.000 HUF
Gewinn	9.400.000 HUF
Steuerpflichtig (3. Jahr, 60 %)	5.640.000 HUF
Steuer (15 %)	846.000 HUF

Ohne die belegten Kosten wären es über 1,2 Millionen gewesen. Deshalb: Rechnungen aufbewahren, und zwar fünf Jahre über den Verkauf hinaus.

Lohnt es sich zu warten?

Der Rechner zeigt die Steuer für das aktuelle Jahr und für jedes weitere Wartejahr – so sehen Sie, was ein späterer Verkauf spart.

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Der Sonderfall: geerbte oder geschenkte Immobilien

Hier liegt die größte Falle, und sie betrifft überraschend viele.

Wenn Sie eine Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen haben, ist der Anschaffungswert nicht null. Maßgeblich ist der Wert, der im Nachlassverfahren beziehungsweise für die Gebührenfestsetzung ermittelt wurde.

Können Sie diesen Wert nicht belegen, kann im Ergebnis der gesamte Verkaufspreis als Bemessungsgrundlage gelten – die Steuer wäre dann um ein Vielfaches höher.

Was Sie tun sollten: Suchen Sie den Nachlassbeschluss oder den Gebührenbescheid der NAV heraus, bevor Sie verkaufen. Sind die Unterlagen verloren, lassen sie sich bei der NAV oder beim Notar anfordern – das dauert, ist aber deutlich billiger als die Alternative.

Bei der Fristberechnung gilt: Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser beziehungsweise Schenker die Immobilie erworben hat, nicht der Erbfall. Oft ist die Fünfjahresfrist dadurch längst abgelaufen.

Melden und zahlen

Der Verkauf gehört in die Jahressteuererklärung für das Verkaufsjahr.
Frist: 20. Mai des Folgejahres.
Die Steuer ist bis zur selben Frist zu zahlen.
Der NAV-Entwurf enthält den Verkauf nicht – Sie müssen ihn selbst eintragen.

Ist der Verkauf nach der Fünfjahresregel steuerfrei, entfällt auch die Erklärungspflicht für diesen Posten.

Für Zugezogene

Als in Ungarn steuerlich Ansässiger versteuern Sie den Verkauf hier. Sind Sie es nicht, bleibt Ungarn dennoch zuständig – Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden nach den Doppelbesteuerungsabkommen stets im Belegenheitsstaat besteuert.

Zwei praktische Hinweise:

Wechselkurse: Wenn Sie in Euro gedacht haben, rechnen Sie in Forint nach. Ein Verkauf zum gleichen Europreis kann in Forint einen steuerpflichtigen Gewinn ergeben, wenn der Forint zwischenzeitlich schwächer wurde.
Deutsche Seite: Der Verkauf ist auch in Ihrer deutschen Erklärung anzugeben, wenn Sie dort noch steuerpflichtig sind – die Freistellung ändert nichts an der Erklärungspflicht.

Wie Sie die Steuer legal senken

Drei Ansätze, die in der Praxis den größten Unterschied machen.

1. Den Verkaufszeitpunkt planen

Weil die Staffel nach Kalenderjahren läuft, kann ein Aufschub um wenige Wochen viel ausmachen. Ein Verkauf am 20. Dezember fällt noch ins dritte Jahr mit 60 % steuerpflichtigem Anteil; derselbe Verkauf am 10. Januar bereits ins vierte mit 30 %. Bei einem Gewinn von zehn Millionen Forint sind das rund 450.000 Forint Unterschied für drei Wochen Geduld.

2. Kosten vollständig sammeln

Viele Verkäufer denken nur an den Kaufpreis. Abzugsfähig sind aber auch die damalige Grunderwerbsteuer, sämtliche Anwaltskosten, die Maklerprovision und alle wertsteigernden Investitionen. Bei einer Wohnung, die zehn Jahre lang gepflegt und mehrfach renoviert wurde, kommen leicht mehrere Millionen zusammen – vorausgesetzt, die Rechnungen existieren noch.

Der Unterschied zwischen einer Renovierung mit Rechnung und einer ohne beträgt bei 15 % Steuer genau 15 % des Betrags. Bei Handwerkerarbeiten lohnt es sich also doppelt, auf einer ordentlichen Rechnung zu bestehen.

3. Bei geerbten Immobilien den Wert belegen

Das ist der Punkt mit dem größten Hebel. Wer den im Nachlassverfahren festgestellten Wert vorlegen kann, versteuert nur die Differenz zum Verkaufspreis. Ohne Beleg droht die Besteuerung des gesamten Erlöses. Die Beschaffung der Unterlagen dauert einige Wochen – planen Sie das ein, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Was nicht funktioniert: Einen künstlich niedrigen Kaufpreis in den Vertrag zu schreiben, um die Steuer des Käufers oder Ihren Gewinn zu drücken. Die NAV bewertet die Immobilie in solchen Fällen neu, und der Käufer verliert obendrein einen Teil seines belegbaren Anschaffungswerts für den späteren eigenen Verkauf. Der vermeintliche Vorteil verlagert das Problem nur.

Häufig gestellte Fragen

Gilt eine Ausnahme für die selbst genutzte Wohnung?

Anders als in Deutschland gibt es in Ungarn keine allgemeine Befreiung für die Eigennutzung. Es zählt allein die Haltedauer.

Was, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Dann fällt keine Steuer an. Der Verlust lässt sich allerdings nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnen.

Zählt das Kaufdatum oder der Grundbucheintrag?

Maßgeblich ist in der Regel der Tag, an dem der Kaufvertrag bei der Grundbuchbehörde eingereicht wurde – nicht der Tag der Eintragung. Bei knappen Fristen lohnt der genaue Blick in die Unterlagen.

Was ist mit einem Grundstück oder einer Garage?

Dieselbe Fünfjahresregel gilt für alle Immobilienarten.