Auslandsimmobilien und ungarische Steuer – 8 Länder im Detail
Immer mehr Menschen mit Wohnsitz in Ungarn kaufen eine Immobilie im Ausland – als Ferienhaus, als Anlage oder mit Blick auf den Ruhestand. Immobilienportale erklären ausführlich den Kaufvorgang, die Steuernummer und die örtliche Erwerbsteuer. Kaum jemand schreibt jedoch darüber, was Sie in Ungarn zu tun haben. Genau das nehmen wir hier durch – vom Kauf über die Vermietung und die Erbschaft bis zum Verkauf.
Aktualisiert:
- Die Miete wird vorrangig im Belegenheitsstaat besteuert.
- Nein.
- Wie wird eine im Ausland geerbte Immobilie besteuert: Es gelten die Erbrechts- und Steuerregeln des Belegenheitsstaats.
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Die Grundregel: Wo wird die Auslandsimmobilie besteuert?
Einer der gefestigtsten Grundsätze des internationalen Steuerrechts – Artikel 6 des OECD-Musterabkommens – lautet: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen werden in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Die Miete Ihrer spanischen Wohnung wird also zuerst in Spanien besteuert, die eines kroatischen Ferienhauses in Kroatien.
Daraus ziehen viele den falschen Schluss. Die Besteuerung im Ausland hebt Ihre ungarische Erklärungspflicht nicht auf. Sind Sie in Ungarn steuerlich ansässig, müssen Sie Ihr Welteinkommen angeben – selbst wenn die ungarische Steuer null beträgt.
1. Der Kauf – was in Ungarn nicht passiert
Beginnen wir mit der guten Nachricht: Für den Kauf einer Auslandsimmobilie fällt in Ungarn keine Grunderwerbsteuer an. Das ungarische Gebührengesetz gilt für inländische Immobilien. Die Erwerbsteuer erhebt das Land, in dem die Immobilie liegt – in Spanien die ITP, in Kroatien die Immobilienübertragungssteuer, in Österreich und Deutschland die Grunderwerbsteuer.
Womit Sie dennoch rechnen sollten:
- Örtliche Steuernummer: in Spanien die NIE, in Italien der codice fiscale, in Kroatien die OIB. Ohne sie ist ein Kauf nirgends möglich.
- Kaufnebenkosten: je nach Land und Region typischerweise 8–15 % des Kaufpreises (Steuer, Notar, Grundbuch, Anwalt).
- Jährliche Grundsteuer: in Spanien die IBI, rund 0,4–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr. Ungarn kennt keine allgemeine jährliche Grundsteuer – das überrascht viele Käufer.
Der Kauf selbst löst also keine ungarische Steuerpflicht aus. Die ungarische Seite kommt ins Spiel, sobald die Immobilie Einkünfte abwirft oder Sie sie erben.
2. Die Vermietung – hier wird es interessant
Vermieten Sie Ihre Auslandsimmobilie, wird die Miete im Belegenheitsstaat besteuert. In Spanien etwa mit 19 % für EU-Ansässige, wobei Kosten abzugsfähig sind; für Nicht-EU-Ansässige mit 24 % ohne Kostenabzug.
In Ungarn müssen Sie diese Einkünfte erklären und die Methode des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens anwenden. Es gibt zwei:
Freistellung mit Progressionsvorbehalt
Das ausländische Einkommen ist von der ungarischen Steuer befreit, wird aber bei der Ermittlung des Steuersatzes berücksichtigt. Da Ungarn einen einheitlichen Satz von 15 % kennt, hat der Progressionsvorbehalt praktisch keine Wirkung – auf die ausländische Miete fällt in Ungarn also in der Regel keine zusätzliche Steuer an.
Anrechnung
Das Einkommen ist auch in Ungarn steuerpflichtig, die im Ausland gezahlte Steuer wird jedoch innerhalb bestimmter Grenzen angerechnet. Liegt der ausländische Satz über den ungarischen 15 %, bleibt meist nichts zu zahlen; liegt er darunter, ist die Differenz in Ungarn fällig.
Berechnen Sie die ungarische Seite
Unser Rechner für Auslandseinkommen zeigt Ihnen anhand Ihrer Ansässigkeit und der Abkommensart, womit Sie in Ungarn rechnen müssen.
Zum Rechner für Auslandseinkommen →3. Die Erbschaft – die Frage der ungarischen Steuer
Erben Sie eine Auslandsimmobilie, treffen Sie auf zwei getrennte Systeme.
Die ausländische Seite: Es gelten die Erbrechts- und Steuerregeln des Belegenheitsstaats. Die Unterschiede sind erheblich – manche Staaten stellen die Erbschaft praktisch frei, andere erheben spürbare Sätze, und der Verwandtschaftsgrad wird anders gewichtet als in Ungarn.
Die ungarische Seite: Die ungarische Erbschaftsteuer erfasst im Grundsatz den inländischen Nachlass. Eine im Ausland belegene Immobilie fällt in der Regel nicht darunter – was aber nicht heißt, dass es nichts zu tun gäbe. Nachlassverfahren und Eigentumsumschreibung richten sich nach dem Recht des jeweiligen Landes.
Die Steuerfreiheit beim Erwerb bedeutet allerdings nicht, dass auch ein späterer Verkauf steuerfrei bleibt – dazu unten mehr.
4. Der Verkauf – die Falle bei geerbten Immobilien
Verkaufen Sie die Auslandsimmobilie, wird der Gewinn wiederum vorrangig im Belegenheitsstaat besteuert, und die ungarische Erklärungspflicht besteht weiterhin.
Worauf Sie besonders achten sollten – die Logik entspricht der bei ungarischen Immobilien:
- Der Anschaffungswert einer geerbten Immobilie ist nicht null. Ausgangspunkt ist der im Nachlassverfahren oder für die Gebührenfestsetzung ermittelte Wert. Können Sie ihn nicht belegen, kann im Ergebnis der gesamte Verkaufspreis als Bemessungsgrundlage gelten.
- Der Wechselkurs zählt. Fremdwährungsgeschäfte sind zum gesetzlichen Kurs in Forint umzurechnen. Eine Immobilie, die Sie zum gleichen Europreis verkaufen, kann in Forint gerechnet einen Gewinn ausweisen, wenn der Forint zwischenzeitlich schwächer wurde – und dieser Gewinn kann steuerpflichtig sein.
- Belegte Kosten sind abzugsfähig: Anschaffungswert, Erwerbsteuer, Anwalts- und Notarkosten sowie wertsteigernde Investitionen.
Österreich – am nächsten, aber am strengsten reguliert
Für viele ist Österreich die naheliegende Wahl: wenige Autostunden entfernt, EU-Mitglied, stabiler Markt. Der Kauf ist formal unkompliziert – als EU-Bürger benötigen Sie keine gesonderte Genehmigung –, doch es gibt eine Stolperfalle, über die selten gesprochen wird.
Kaufkosten
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Eintragungsgebühr im Grundbuch: 1,1 %
- Anwalt/Notar: 1–3 % zzgl. 20 % USt.
- Makler: 3–4 % zzgl. 20 % USt. (unter 40.000 € vier Prozent)
- Insgesamt: 10–12 % des Kaufpreises
Die österreichische Miete wird in Österreich progressiv besteuert. In Ungarn ist sie zu erklären, doch da nach dem Abkommen im Ausland steuerpflichtige Einkünfte bei der Bemessungsgrundlage außer Betracht bleiben, entsteht in der Praxis meist keine zusätzliche ungarische Steuer.
Spanien – am beliebtesten, mit den meisten versteckten Posten
Die Costa Blanca, die Costa del Sol und die Gegend um Alicante sind seit Jahren die Favoriten. Der Ablauf ist eingespielt, die Kostenstruktur aber komplexer als in Österreich.
Kaufkosten
- Bestandsimmobilie: ITP (Übertragungssteuer) 6–11 %, je nach autonomer Gemeinschaft. In Andalusien derzeit ermäßigt 7 %.
- Neubau: 10 % Mehrwertsteuer (IVA) plus rund 1,2 % AJD (Urkundensteuer)
- Notar, Grundbuch, gestoría: etwa 1–2 %
- Anwalt (dringend empfohlen): rund 1 %
- Insgesamt: 8–15 % des Kaufpreises
Für den Kauf brauchen Sie eine NIE-Nummer. Beantragen Sie sie möglichst schon über die Botschaft, denn Termine in Spanien können Wochen dauern.
Laufende Kosten
- IBI (Grundsteuer): rund 0,4–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr – für eine typische Wohnung in Benidorm 250–600 €
- Gemeinschaftskosten: 600–1.500 € jährlich
- Müllgebühr: 50–100 €
Vermietung
Als EU-Ansässiger beträgt der Steuersatz auf Mieteinnahmen 19 %, und Sie können Kosten abziehen (Instandhaltung, Versicherung, IBI, Abschreibung). Nicht-EU-Ansässige zahlen 24 % ohne Abzüge – was britische Eigentümer nach dem Brexit hart getroffen hat. Als in Ungarn Ansässiger fallen Sie in die günstigere EU-Kategorie.
Deutschland – wegen der 10-Jahres-Regel ein langfristiges Thema
Deutschland ist eher Anlageziel als Ferienhausmarkt – häufig kaufen dort Menschen, die beruflich vor Ort sind oder eine stabile Mietrendite suchen.
Kaufkosten
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % – sie ist Ländersache. Bayern und Sachsen liegen am unteren Ende; Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein am oberen.
- Notar und Grundbuch: rund 1,5–2 %
- Makler: 3–9 %, seit 2020 in der Regel geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
- Insgesamt: rund 10 % des Kaufpreises
Jährlich fällt die Grundsteuer an, die je Gemeinde variiert – für eine 50-m²-Wohnung in Stuttgart größenordnungsmäßig 170–200 € im Jahr. Bei Vermietung lässt sie sich auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Kroatien – die Küste und die neue Grundsteuer seit 2025
Ein Klassiker unter den Zielen, vor allem als Ferienhaus und für die touristische Vermietung. Der Kauf ist unkompliziert, als EU-Mitgliedstaat ist keine Genehmigung nötig.
- Immobilienübertragungssteuer: 3 % (bei Bestandsimmobilien; Neubauten unterliegen stattdessen der Mehrwertsteuer)
- Notar: etwa 1 % zzgl. USt. · Anwalt: etwa 1 % zzgl. USt.
- Anzahlung (kapara) üblicherweise 10 % des Kaufpreises
Bei der Langzeitvermietung sind 30 % der Miete steuerfrei, die verbleibenden 70 % werden mit 12 % besteuert – das ergibt einen effektiven Satz von rund 8,4 %. Bei der touristischen Kurzzeitvermietung gilt eine von der Gemeinde festgelegte Pauschale je Bett, mindestens 19,99 € pro Bett und Jahr.
Die weiteren Länder im Überblick
Slowakei – überhaupt keine Erwerbsteuer
Der am wenigsten bekannte Vorteil: In der Slowakei gibt es keine Grunderwerbsteuer – sie wurde 2005 abgeschafft. Als Käufer erwerben Sie damit deutlich günstiger Eigentum als in jedem Nachbarland. Notar, Grundbucheintrag und Anwalt bewegen sich meist im niedrigen dreistelligen Eurobereich. Die jährliche Grundsteuer setzt die Gemeinde fest und ist in der Regel niedrig.
Die Miete einer slowakischen Immobilie wird in der Slowakei besteuert, auch wenn Sie in Ungarn ansässig sind. Das ergibt sich aus Artikel 6 Absatz 1 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Ungarn und der Slowakei. Praktischer Hinweis: Für die Vermietung als Privatperson benötigen Sie eine slowakische Steuernummer.
Rumänien – keine Käufergebühr und keine Erbschaftsteuer
- Erwerbsgebühr für den Käufer: keine. In Rumänien zahlt der Käufer keine Erwerbsteuer – in Europa eine Seltenheit.
- Notargebühr: etwa 0,5–1,5 % des Kaufpreises, Grundbucheintrag rund 0,15 %
- Gesamte Abschlusskosten: typischerweise 3–5 %
Der Verkäufer zahlt dagegen 1 % oder 3 % auf den Veräußerungserlös, einbehalten durch den Notar. Die jährliche Gebäudesteuer liegt bei Wohnimmobilien zwischen 0,08 und 0,2 % des geschätzten Werts; die Bewertungsregeln haben sich zum 1. Januar 2026 geändert. Mieteinnahmen werden mit 10 % nach Abzug einer gesetzlichen Kostenpauschale besteuert, wobei zusätzlich der Gesundheitsbeitrag (CASS) anfallen kann.
Serbien – kein EU-Mitglied, daher andere Regeln
Serbien ist das einzige Nicht-EU-Land auf dieser Liste, was an mehreren Stellen zählt. Ausländische Privatpersonen können Wohnimmobilien auf Grundlage der Gegenseitigkeit erwerben, was für ungarische Staatsbürger in der Praxis funktioniert. Für landwirtschaftliche Flächen gelten deutlich strengere Beschränkungen.
- Übertragungssteuer: 2,5 % bei Bestandsimmobilien; bei Neubauten stattdessen 10 % Mehrwertsteuer
- Jährliche Grundsteuer: 0,1–0,4 % des geschätzten Werts
- Vermietung: 20 % auf die Bruttomiete, Kosten sind abzugsfähig – mit einer üblichen Pauschale von 25 % ergibt sich ein effektiver Satz von rund 15 %
- Verkauf: 15 % auf den Veräußerungsgewinn – nach 10 Jahren Haltedauer vollständig steuerfrei
Vereinigtes Königreich – mit Abstand der teuerste Einstieg
Seit dem Brexit ist das Vereinigte Königreich ein Drittstaat, und nicht ansässige Käufer werden gezielt höher belastet. Die Stamp Duty Land Tax (SDLT) ist gestaffelt, und für Sie kommen mehrere Zuschläge obendrauf:
- Grund-SDLT: gestaffelt, bis zu 12 % auf den Teil über 1,5 Mio. £
- +2 % Zuschlag für Nichtansässige – auf den gesamten Kaufpreis
- +5 % Zuschlag für eine weitere Wohnimmobilie – der auch dann greift, wenn Ihre andere Immobilie irgendwo auf der Welt liegt. Zum 31. Oktober 2024 von 3 % auf 5 % erhöht.
Beachten Sie außerdem: Die SDLT gilt nur für England und Nordirland. In Schottland gilt die LBTT, in Wales die LTT – mit eigenen Stufen und Sätzen. Und ein Punkt, den viele übersehen: Britische Immobilien unterliegen der britischen Erbschaftsteuer, unabhängig davon, wo Sie ansässig sind.
Die acht Länder in einer Tabelle
| Land | Erwerbsteuer | Jährliche Grundsteuer | Vermietung | Hauptstolperfalle |
|---|---|---|---|---|
| Österreich | 3,5 % + 1,1 % | niedrig | progressiv | Zweitwohnsitz-Beschränkung |
| Spanien | 6–11 % / 10 % USt. | IBI 0,4–1,1 % | 19 % (EU) | fiktive Steuer auch bei Leerstand |
| Deutschland | 3,5–6,5 % | Grundsteuer | progressiv | 10-Jahres-Frist |
| Kroatien | 3 % | neu: 0,60–8 €/m² | ca. 8,4 % effektiv | Steuer auf Leerstand |
| Slowakei | 0 % | niedrig, kommunal | slowakische ESt | slowakische Steuernummer nötig |
| Rumänien | 0 % (Käufer) | 0,08–0,2 % | 10 % + CASS | CASS-Pflicht |
| Serbien | 2,5 % / 10 % USt. | 0,1–0,4 % | 20 % (ca. 15 % eff.) | Nicht-EU, Gegenseitigkeit |
| Ver. Königreich | bis über 17 % | council tax | britische ESt | Erbschaftsteuer + Zuschläge |
Mit allen acht Ländern hat Ungarn ein Doppelbesteuerungsabkommen, Sie zahlen also nirgends zweimal die volle Steuer. Die ungarische Erklärungspflicht besteht jedoch überall – und da die örtlichen Sätze meist über den ungarischen 15 % liegen, dominiert in der Praxis die ausländische Steuer.
Was die NAV nicht für Sie erledigen kann
Der wichtigste praktische Punkt: Der von der NAV erstellte Steuerentwurf (eSZJA) enthält niemals Ihre Auslandseinkünfte. Die ungarische Steuerbehörde erhält keine automatischen Daten über Ihre spanische Miete oder den Verkauf Ihres kroatischen Ferienhauses.
Das heißt jedoch nicht, dass es unsichtbar bliebe. Nach dem Common Reporting Standard (CRS) und den DAC-Richtlinien tauschen die Steuerbehörden in der EU und vielen weiteren Staaten automatisch Informationen über ausländische Bankkonten und Finanzanlagen aus. Fließt die Miete auf ein ausländisches Konto, erfährt die NAV davon mit hoher Wahrscheinlichkeit.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Ungarn Steuern auf mein spanisches Ferienhaus zahlen, wenn ich es nicht vermiete?
Wirft es keine Einkünfte ab, entsteht keine ungarische Steuerpflicht. Die örtliche Grundsteuer (IBI) fällt gleichwohl an, und einige Länder erheben auch auf ungenutzte Immobilien eine fiktive Einkommensteuer – in Spanien ist das die Steuer für Nichtansässige.
Was passiert, wenn ich ins Ausland ziehe?
Endet Ihre ungarische Ansässigkeit, endet auch die Besteuerung des Welteinkommens – ab dann sind in Ungarn nur noch inländische Einkünfte steuerpflichtig. Der Wechsel muss dokumentiert und der NAV gemeldet werden.
Zahle ich in zwei Ländern?
Genau das sollen die Doppelbesteuerungsabkommen verhindern. Für dieselben Einkünfte zahlen Sie nicht zweimal die volle Steuer – entweder sind sie auf der ungarischen Seite befreit, oder die ausländische Steuer wird angerechnet.
Wie rechne ich Fremdwährungseinnahmen um?
Alle Beträge sind für die Erklärung zum gesetzlichen Kurs in Forint umzurechnen – in der Regel zum amtlichen Kurs der ungarischen Nationalbank am Tag des Zuflusses.