Külföldi ingatlan adózása 2026 – 8 ország részletesen

Az alapszabály: hol adózik a külföldi ingatlan?

A nemzetközi adózás egyik legstabilabb elve – az OECD Modellegyezmény 6. cikke alapján –, hogy az ingatlanvagyonból származó jövedelem abban az államban adóztatható, ahol az ingatlan fekszik. Tehát a spanyolországi lakásod bérleti díja elsődlegesen Spanyolországban adózik, a horvátországi nyaralóé Horvátországban.

Ebből viszont sokan téves következtetést vonnak le. Attól, hogy külföldön adózik, Magyarországon még be kell vallanod. Ha magyar adóügyi illetőségű vagy, a világjövedelmed után van bevallási kötelezettséged – akkor is, ha a végén nulla forint magyar adó jön ki.

1. A vásárlás – ami Magyarországon nem történik

Kezdjük a jó hírrel: a külföldi ingatlan megvásárlása után Magyarországon nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned. A magyar illetéktörvény a belföldi ingatlanokra vonatkozik. Az illetéket (Spanyolországban ITP, Horvátországban ingatlanátruházási adó, Ausztriában Grunderwerbsteuer) az adott ország szedi be, a helyi kulcsokkal.

Amivel viszont számolnod kell:

• Helyi adóazonosító: Spanyolországban NIE-szám, Olaszországban codice fiscale, Horvátországban OIB. Ingatlanvásárláshoz mindenhol kell.
• Vásárlási mellékköltségek: jellemzően a vételár 8–15%-a (adó, közjegyző, földhivatal, ügyvéd), országtól és régiótól függően.
• Éves helyi ingatlanadó: Spanyolországban IBI, ami az ingatlan kataszteri értékének nagyjából 0,4–1,1%-a évente. Magyarországon ilyen általános ingatlanadó nincs, ezért sokakat meglep.

A vásárlás önmagában tehát nem keletkeztet magyar adókötelezettséget. A magyar oldal ott lép be, amikor az ingatlan jövedelmet termel, vagy amikor megszerzed öröklés útján.

2. Bérbeadás – itt válik érdekessé

Ha kiadod a külföldi ingatlanodat, a bérleti díj az ingatlan fekvése szerinti országban adózik. Spanyolországban például EU-s illetőségűként 19% a kulcs, levonható költségekkel; nem EU-s illetőségűeknél 24%, költséglevonás nélkül.

Magyarországon ezt a jövedelmet be kell vallanod, és a kettős adóztatási egyezmény szerinti módszert kell alkalmaznod. Két módszer létezik:

Mentesítés progresszióval

A külföldi jövedelem mentesül a magyar adó alól, de „beleszámít" a magyar adókulcs meghatározásába. Mivel Magyarországon egykulcsos, 15%-os az SZJA, a progressziónak a gyakorlatban nincs érdemi hatása – vagyis a külföldi bérleti díj után jellemzően nem keletkezik további magyar adó.

Beszámítás

A jövedelem Magyarországon is adóköteles, de a külföldön megfizetett adó – meghatározott korlátok között – beszámítható a magyar adóba. Ha a külföldi kulcs magasabb a magyar 15%-nál, jellemzően nem keletkezik magyar fizetési kötelezettség; ha alacsonyabb, a különbözetet itthon kell megfizetni.

3. Öröklés – a magyar illeték kérdése

Ha külföldi ingatlant örökölsz, két külön rendszerrel találkozol.

A külföldi oldal: az ingatlan fekvése szerinti ország öröklési szabályai és illetéke érvényesül. Ez országonként drámaian eltér – vannak államok, ahol az öröklés gyakorlatilag mentes, máshol jelentős kulcsok vannak, és a rokoni fok is másképp számít, mint Magyarországon.

A magyar oldal: a magyar öröklési illeték főszabály szerint a belföldi hagyatékra vonatkozik. A külföldön fekvő ingatlan jellemzően nem esik magyar öröklési illeték alá – de ez nem jelenti azt, hogy nincs teendőd. A hagyatéki eljárás és a tulajdonjog bejegyzése az adott ország szabályai szerint zajlik.

Az öröklés adómentessége nem azonos a későbbi eladás adómentességével – erről lentebb.

4. Eladás – az örökölt ingatlan csapdája

Ha eladod a külföldi ingatlant, az árfolyamnyereség (jövedelem) adózása szintén az ingatlan fekvése szerinti országban elsődleges, és Magyarországon a bevallási kötelezettség itt is fennáll.

Amire külön érdemes figyelni – ugyanaz a logika, mint a magyar ingatlanoknál:

• Az örökölt ingatlan szerzési értéke nem nulla. A hagyatéki eljárásban vagy az illetékkiszabásnál megállapított érték lesz a kiindulópont. Ha ezt nem tudod igazolni, akár a teljes eladási ár adóalapnak minősülhet.
• Az árfolyam számít. A devizás ügyleteket forintra kell átszámítani, a törvény szerinti árfolyamon. Egy euróban változatlan értéken eladott ingatlanon forintban keletkezhet nyereség, ha közben gyengült a forint – és ez adóköteles lehet.
• Az igazolt költségek levonhatók: szerzési érték, illeték, ügyvédi és közjegyzői díj, értéknövelő beruházások.

Ausztria – a legközelebbi, de a legszabályozottabb

Sok magyar számára Ausztria a kézenfekvő választás: pár órás autóút, EU-tagállam, stabil piac. A vásárlás formálisan egyszerű – magyar állampolgárként külön engedély nélkül vásárolhatsz –, de van egy buktató, amiről kevés szó esik.

Vásárlási költségek

• Grunderwerbsteuer (ingatlanszerzési adó): 3,5%
• Eintragungsgebühr (telekkönyvi bejegyzés): 1,1%
• Ügyvédi/közjegyzői díj: 1–3% + 20% áfa
• Ingatlanközvetítő: 3–4% + 20% áfa (40.000 € alatt 4%)
• Összesen: a vételár 10–12%-a

Bérbeadás és a magyar oldal

Az osztrák bérleti jövedelem Ausztriában adózik, a progresszív osztrák jövedelemadó-kulcsokkal. Magyarországon be kell vallanod, de mivel a magyar–osztrák egyezmény alapján a külföldön adóztatható jövedelmet az összevont adóalap számításánál nem kell figyelembe venni, a gyakorlatban jellemzően nem keletkezik további magyar adó.

Spanyolország – a legnépszerűbb, és a legtöbb rejtett tétel

A Costa Blanca, Costa del Sol és Alicante környéke évek óta a magyar vásárlók kedvence. A folyamat jól kitaposott, de a költségszerkezet összetettebb, mint Ausztriában.

Vásárlási költségek

• Használt ingatlan: ITP (vagyonátruházási adó) 6–11%, autonóm közösségenként eltérő. Andalúziában jelenleg kedvezményes 7%.
• Új építésű: 10% áfa (IVA) + kb. 1,2% AJD (okirati illeték)
• Közjegyző, földhivatal, gestoría: kb. 1–2%
• Ügyvéd (erősen ajánlott): 1% körül
• Összesen: a vételár 8–15%-a

A vásárláshoz NIE-szám (Número de Identificación de Extranjero) kell – ezt érdemes már Magyarországról, a nagykövetségen keresztül elindítani, mert Spanyolországban hetekbe telhet az időpont.

Éves fenntartás

• IBI (helyi ingatlanadó): a kataszteri érték kb. 0,4–1,1%-a évente – egy átlagos benidormi apartmanra 250–600 €
• Közös költség: évi 600–1.500 €
• Szemétszállítás: 50–100 €

Bérbeadás

EU-s illetőségűként a bérleti díj adókulcsa 19%, és levonhatod a költségeket (karbantartás, biztosítás, IBI, értékcsökkenés). Nem EU-s illetőségűeknél 24%, költséglevonás nélkül – ez a Brexit után a brit tulajdonosokat érzékenyen érintette, de magyarként az EU-s, kedvezőbb kategóriába tartozol.

Németország – a 10 éves szabály miatt érdemes hosszú távon gondolkodni

Németország inkább befektetési célpont, mint nyaraló – gyakran azok vesznek, akik ott dolgoznak vagy stabil bérbeadási hozamot keresnek.

Vásárlási költségek

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5% – tartományonként (Bundesland) eltérő. Bajorországban és Szászországban a legalacsonyabb, Észak-Rajna-Vesztfáliában, Brandenburgban és Schleswig-Holsteinben a legmagasabb.
• Közjegyző + telekkönyv: kb. 1,5–2%
• Ingatlanközvetítő (Makler): 3–9%, 2020 óta jellemzően megosztva a vevő és az eladó között
• Összesen: a vételár kb. 10%-a

Éves szinten a Grundsteuer (telekadó) terhel, ami településenként változik – egy stuttgarti 50 m²-es lakásnál nagyságrendileg 170–200 €/év. Bérbeadás esetén ez a bérlőre továbbhárítható, ha a bérleti szerződés így rendelkezik.

Horvátország – a tengerpart, és a 2025-ös új ingatlanadó

A magyar vásárlók klasszikus célpontja, elsősorban nyaralónak és turisztikai bérbeadásra. A vásárlás egyszerű, EU-tagállamként külön engedély nem kell.

Vásárlás

• Ingatlanátruházási adó: 3% (használt ingatlannál; új építésűnél áfa van helyette)
• Közjegyző: kb. 1% + áfa · Ügyvéd: kb. 1% + áfa
• Foglaló (kapara) jellemzően a vételár 10%-a

Bérbeadás – két külön rendszer

Hosszú távú bérbeadásnál a bérleti díj 30%-a adómentes, a maradék 70%-ra 12% adó jön – ez nagyjából 8,4%-os effektív kulcsot jelent. Egy 1.000 eurós havi bérleti díjnál ez kb. 84 euró havonta.

Rövid távú (turisztikai) kiadásnál átalányadó van, amit az önkormányzat határoz meg ágyanként. Az alsó határ 19,99 euró/ágy/év – egy hatágyas apartmannál ez évi 120 euró körül alakul.

Szlovákia – nincs vagyonszerzési illeték

A legkevésbé ismert előny: Szlovákiában nincs ingatlanszerzési illeték – ezt még 2005-ben eltörölték. Vevőként így lényegesen olcsóbban jutsz tulajdonhoz, mint bármelyik szomszédos országban.

Költségek

• Vagyonszerzési illeték: 0%
• Közjegyző, ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, ügyvéd: jellemzően pár száz eurós tételek
• Éves ingatlanadó (daň z nehnuteľností): az önkormányzat állapítja meg, jellemzően alacsony

Bérbeadás

A szlovák ingatlan bérleti díja Szlovákiában adózik, akkor is, ha te magyar illetőségű vagy. Ezt a magyar–szlovák kettős adóztatási egyezmény (1996. évi C. törvény) 6. cikk (1) bekezdése mondja ki: az ingatlanvagyonból származó jövedelem abban az államban adóztatható, ahol az ingatlan fekszik.

Románia – nincs vevői illeték, és nincs öröklési adó sem

Erdélyi ingatlan, befektetés vagy családi kötődés – a magyar vásárlóknak Románia több szempontból is kedvező adókörnyezetet kínál.

Vásárlás

• Vevői vagyonszerzési illeték: nincs. Romániában a vevő nem fizet ingatlanszerzési adót – ez európai összevetésben ritkaság.
• Közjegyzői díj: a vételár kb. 0,5–1,5%-a
• Telekkönyvi bejegyzés: kb. 0,15%
• Összes zárási költség: jellemzően a vételár 3–5%-a

Az eladó viszont fizet: az értékesítésből származó jövedelem után 1% vagy 3% adó terheli, amit a közjegyző von le az ügylet hitelesítése előtt.

Éves adó és bérbeadás

Az éves épületadó (impozit pe clădiri) lakóingatlannál a becsült érték 0,08–0,2%-a – egy átlagos városi lakásnál évi 100–400 euró. A becslési szabályok 2026. január 1-től megváltoztak, ezért érdemes az új értesítést figyelmesen átnézni.

A bérleti jövedelem kulcsa 10%, egy törvényi költséghányad levonása után. Fontos: a bérbeadás után egészségügyi hozzájárulás (CASS) is felmerülhet, ami érdemben növelheti a tényleges terhet – ezt a jövedelemszinted és a személyes helyzeted dönti el.

Szerbia – nem EU-tag, ezért mások a szabályok

Szerbia a listánk egyetlen nem EU-tagállama, és ez több ponton is számít – a tulajdonszerzéstől az adatcserén át az adókulcsokig.

Tulajdonszerzés: viszonosság kell

Külföldi magánszemély Szerbiában viszonosság (reciprocitás) alapján szerezhet lakást vagy lakóingatlant, a magyar állampolgárokra ez a gyakorlatban működik. Mezőgazdasági földterületre viszont lényegesen szigorúbb korlátozások vonatkoznak.

Adók

• Ingatlanátruházási adó: 2,5% (használt ingatlannál). Új építésűnél helyette 10% áfa, amit jellemzően a fejlesztő ára már tartalmaz.
• Közjegyzői és hitelesítési díjak: kb. 1–2%
• Éves ingatlanadó: 0,1–0,4% a becsült értékre, az önkormányzat határozza meg
• Bérbeadás: 20% a bruttó bérleti díjra, de a költségek (karbantartás, hitelkamat, kezelési díj) levonhatók – egy szokásos, 25%-os költséghányaddal az effektív kulcs kb. 15%
• Eladás: 15% árfolyamnyereség-adó – de 10 év tartás után teljesen mentes

Egyesült Királyság – messze a legdrágább belépő

Az Egyesült Királyság a Brexit óta harmadik ország, és a nem rezidens vásárlókat célzottan magasabb terhek sújtják. Ha brit ingatlanon gondolkodsz, ez a legfontosabb rész.

A halmozódó illetékek

A brit Stamp Duty Land Tax (SDLT) sávos, és a nem rezidens magyar vásárlóra több pótlék is rakódik:

• Alap SDLT: sávos, 1,5 millió font feletti részre akár 12%
• +2% nem rezidens pótlék – a teljes vételárra
• +5% pótlék további lakóingatlanra – ez akkor is jár, ha a másik ingatlanod a világon bárhol van. 2024. október 31-től 3%-ról emelték 5%-ra.

Három külön rendszer

Fontos: az SDLT csak Angliára és Észak-Írországra vonatkozik. Skóciában LBTT, Walesben LTT az irányadó, eltérő sávokkal és kulcsokkal. Mindig nézd meg, melyik országrészben van az ingatlan.

Bérbeadás és eladás

A bérleti jövedelem brit jövedelemadó alá esik, és a nem rezidens bérbeadókra külön rendszer (Non-Resident Landlord Scheme) vonatkozik bejelentési kötelezettséggel. Eladáskor brit tőkenyereségadó (CGT) merül fel.

És egy tétel, amiről a legtöbben megfeledkeznek: a brit ingatlan brit öröklési adó (Inheritance Tax) hatálya alá esik, függetlenül attól, hogy te hol vagy illetőségű. Ez jelentős tétel lehet, és érdemes már a vásárlás előtt átgondolni.

A nyolc ország egy táblázatban

Magyarországnak mind a nyolc országgal van hatályos kettős adóztatási egyezménye, tehát egyik esetben sem fizetsz kétszer teljes adót. A magyar bevallási kötelezettség viszont mindenhol fennáll – és mivel a helyi kulcsok jellemzően magasabbak a magyar 15%-nál, a gyakorlatban a külföldi adó dominál.

Amit a NAV nem tud helyetted

A legfontosabb gyakorlati tudnivaló: a NAV által készített adóbevallási tervezet (eSZJA) jellemzően nem tartalmazza a külföldi jövedelmedet. A magyar adóhatóságnak nincs automatikus adata a spanyol bérleti díjadról vagy a horvát nyaralód eladásáról.

Ez viszont nem jelenti azt, hogy nem derül ki. A CRS (Common Reporting Standard) és a DAC irányelvek alapján az EU-s és számos EU-n kívüli ország adóhatósága automatikusan cserél adatot egymással a külföldi bankszámlákról és pénzügyi eszközökről. Ha a bérleti díj külföldi számlára érkezik, arról a NAV jó eséllyel értesül.

A külföldi munkavégzés adó- és járulékkérdéseit itt foglaltuk össze: Adózás élethelyzet szerint

Gyakori kérdések

Kell magyar adót fizetnem a spanyol nyaralóm után, ha nem adom ki?

Ha nem termel jövedelmet, nem keletkezik magyar adókötelezettség. A helyi ingatlanadót (IBI) viszont fizetned kell, és egyes országok a nem hasznosított ingatlan után is előírnak vélelmezett jövedelemadót – Spanyolországban ez a nem rezidensek „imputált jövedelemadója".

Mi történik, ha külföldre költözöm?

Ha megszűnik a magyar adóügyi illetőséged, a világjövedelem-adóztatás is megszűnik – onnantól Magyarországon csak a magyar forrású jövedelmed adózik. Az illetőségváltást viszont dokumentálni kell, és a NAV-nak be kell jelenteni.

Két országban is fizetnem kell?

A kettős adóztatási egyezmények célja pontosan ennek megakadályozása. Ugyanazon jövedelem után nem fizetsz kétszer teljes adót – vagy mentesül a magyar oldalon, vagy a külföldön megfizetett adó beszámítódik.

Mi a helyzet a devizás bevétellel?

Minden összeget forintra kell átszámítani a bevalláshoz, a jogszabály szerinti árfolyamon (jellemzően az MNB hivatalos árfolyama a bevétel megszerzésének napján).