- Ingyenes, regisztráció nélkül
- A 2026-os szabályok szerint
- Magyar jogszabályok alapján
- Nincs adatgyűjtés a számításról
Részletek
A bankok egyedi értékelése eltérhet. Konkrét ajánlatért keress több bankot.
Mi az a JTM, és miért korlátoz?
A JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) azt szabályozza, hogy az igazolt nettó jövedelmed hány százalékát viheti el az összes hiteltörlesztésed. Az MNB azért vezette be, hogy megakadályozza a túlzott eladósodást – ez tehát nem a bank döntése, hanem jogszabályi korlát, amitől a bank nem térhet el.
A 2026-os küszöbök
A jövedelmi határ 2026. január 1-jétől 600.000 Ft-ról 800.000 Ft-ra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy a 600–800 ezer Ft közötti nettó jövedelműeknek szigorodott a szabályozás: korábban a magasabb, 60%-os sávba estek, most már csak 50% lehet a havi adósságszolgálatuk.
Amit sokan nem tudnak beszámítani
A JTM-be minden meglévő hiteltörlesztésed beleszámít, nem csak a lakáshitel: személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel, sőt a hitelkártya-keret és a folyószámlahitel egy része is. Ezért fordul elő gyakran, hogy valaki jó jövedelemmel is elakad – egy régi áruhitel vagy kihasználatlan hitelkártya-keret viszi el a mozgásteret.
Mit tehetsz, ha nem fér bele?
- Zárd le a hitelkártyát és a folyószámlahitelt, ha nem használod – ezek akkor is terhelik a JTM-et, ha nulla az egyenlegük.
- Vonj be adóstársat: a jövedelmek összeadódnak, ami jelentősen javíthatja a mutatót.
- Hosszabb futamidő: alacsonyabb havi törlesztő, jobb JTM – cserébe több összes kamat.
- Fix kamatozás: a hosszabb kamatperiódusú hiteleknél kedvezőbb JTM-korlát érvényes, mert kisebb a kamatkockázat.
Fontos: a JTM csak az egyik korlát. A bank ezen felül saját belső hitelbírálatot is végez, és a fedezet (ingatlan) értéke is behatárolja a felvehető összeget a hitelfedezeti mutatón (HFM) keresztül.
Was ist die Schuldendienstquote, und warum begrenzt sie den Kredit?
Die Schuldendienstquote regelt, welchen Prozentsatz Ihres nachgewiesenen Nettoeinkommens sämtliche Kreditraten beanspruchen dürfen. Die Nationalbank hat sie eingeführt, um eine übermäßige Verschuldung zu verhindern – es handelt sich also nicht um eine Entscheidung der Bank, sondern um eine gesetzliche Grenze, von der die Bank nicht abweichen darf.
Die Schwellen für 2026
Die Einkommensgrenze ist zum 1. Januar 2026 von 600.000 HUF auf 800.000 HUF gestiegen. Für Personen mit einem Nettoeinkommen zwischen 600.000 und 800.000 HUF hat sich die Regelung damit verschärft: Früher fielen sie in die höhere Stufe von 60 %, nun darf ihr monatlicher Schuldendienst nur noch 50 % betragen.
Was viele nicht einrechnen
In die Schuldendienstquote fließen sämtliche bestehenden Kreditraten ein, nicht nur der Wohnbaukredit: Privatkredit, Autokredit, Ratenkauf und sogar ein Teil des Kreditkarten- und Disporahmens. Deshalb kommt es häufig vor, dass jemand trotz gutem Einkommen scheitert – ein alter Ratenkauf oder ein ungenutzter Kreditkartenrahmen nimmt den Spielraum.
Was können Sie tun, wenn es nicht passt?
- Kündigen Sie Kreditkarte und Dispokredit, wenn Sie sie nicht nutzen – sie belasten die Quote auch bei einem Saldo von null.
- Nehmen Sie einen Mitschuldner auf: Die Einkommen werden zusammengerechnet, was die Kennzahl deutlich verbessern kann.
- Längere Laufzeit: niedrigere Monatsrate, bessere Quote – dafür insgesamt mehr Zinsen.
- Feste Verzinsung: Bei Krediten mit längerer Zinsbindung gilt eine günstigere Grenze, da das Zinsänderungsrisiko geringer ist.
Wichtig: Die Schuldendienstquote ist nur eine der Grenzen. Die Bank führt darüber hinaus eine eigene interne Kreditprüfung durch, und auch der Wert der Sicherheit (der Immobilie) begrenzt über den Beleihungsauslauf die mögliche Kredithöhe.
Gyakori kérdések
Mekkora hitelt vehetek fel a jövedelmemből?
A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató szabja meg, hogy a nettó jövedelmed hány százaléka mehet törlesztésre. 2026-tól 800 000 forint nettó jövedelem alatt legfeljebb 50 százalék, felette 60 százalék – legalább tízéves kamatperiódusú hitelnél. Rövidebb kamatperiódusnál szigorúbb a korlát.
Beleszámítanak a meglévő hiteleim?
Igen, minden meglévő törlesztőrészleted csökkenti a felvehető összeget. Ide tartozik a folyószámlahitel és a hitelkártya keretének 5 százaléka is, még akkor is, ha nem használod. Ezért érdemes a felesleges kereteket a hiteligénylés előtt megszüntetni.
Mennyi önerő kell?
Általános szabály szerint az ingatlan értékének legalább 20 százaléka, tehát a hitel legfeljebb 80 százalékos hitelfedezeti arányú lehet. Az Otthon Startnál ez 10 százalékra csökken, zöld hiteleknél szintén kedvezőbb lehet.
Milyen jövedelem fogadható el?
Elsősorban a bejelentett munkabér, jellemzően legalább három-hat hónapos munkaviszony után. Vállalkozói jövedelemnél általában lezárt üzleti évet kérnek. A családi pótlék, gyed és egyes egyéb ellátások részben szintén beszámíthatók, bankonként eltérő mértékben.
Mi a különbség a THM és a kamat között?
A kamat csak a hitel ára, a teljes hiteldíjmutató viszont tartalmazza a folyósítási díjat, az értékbecslést, a közjegyzői díjat és a kötelező biztosításokat is. Ajánlatokat mindig THM alapján érdemes összevetni, mert a kamat önmagában félrevezető.
Mit jelent a kamatperiódus?
Azt az időszakot, ameddig a kamat nem változik. Ötéves kamatperiódusnál ötévente módosulhat a törlesztő, végig fix kamatozásnál sosem. A hosszabb kamatperiódus általában valamivel drágább, cserébe kiszámítható – és a JTM-korlát is engedékenyebb.
Előtörleszthetem a hitelt?
Igen, de általában díj ellenében. Lakáscélú jelzáloghitelnél a díj törvényileg korlátozott, és bizonyos esetekben – például ha a törlesztés saját megtakarításból történik – teljesen díjmentes. A szerződéskötés előtt érdemes ezt is összehasonlítani.
Mi történik, ha nem tudom fizetni a törlesztőt?
Minél előbb jelezd a banknak: fizetési átütemezés, türelmi idő vagy futamidő-hosszabbítás is szóba jöhet. A hallgatás a legrosszabb megoldás, mert a felmondott szerződés végrehajtáshoz vezethet. Létezik állami adósságrendezési eljárás is.
Számít a KHR-lista?
Igen. Az aktív negatív adós listán szereplő igénylőnek gyakorlatilag nem adnak hitelt. A lezárt tartozás adatai a rendezéstől számított egy évig maradnak a nyilvántartásban, ezalatt is nehezítik a hitelfelvételt.
Jobb-e az Otthon Start a piaci hitelnél?
A fix 3 százalékos kamat lényegesen kedvezőbb a piaci 6–8 százaléknál, tehát ha megfelelsz a feltételeknek, szinte biztosan jobban jársz. Cserébe szigorúbb korlátok érvényesek: legfeljebb 50 millió forint, első lakásszerzés, értékhatárok az ingatlanra és kétéves társadalombiztosítási jogviszony.
Frequently asked questions
How large a loan can I get on my income?
The payment-to-income ratio sets what share of your net income may go to repayments. From 2026 it is at most 50 percent below HUF 800,000 net income and 60 percent above it – for loans with an interest period of at least ten years. Shorter interest periods face stricter limits.
Do my existing loans count?
Yes, every existing repayment reduces the amount available. This includes 5 percent of your overdraft and credit card limits, even if you do not use them. It is therefore worth closing unnecessary facilities before applying.
How much own funds do I need?
As a general rule at least 20 percent of the property value, so the loan can have a loan-to-value ratio of at most 80 percent. Under Otthon Start this drops to 10 percent, and green loans may also be more favourable.
What income is accepted?
Primarily declared wages, typically after three to six months of employment. For entrepreneurial income a closed business year is usually required. Family allowance, gyed and certain other benefits may also count in part, to a degree that varies by bank.
What is the difference between APR and interest?
The interest is only the price of the loan, whereas the annual percentage rate also includes the disbursement fee, the valuation, the notary fee and compulsory insurance. Always compare offers on APR, because interest alone is misleading.
What does the interest period mean?
The period during which the interest rate does not change. With a five-year interest period the instalment may change every five years; with a fully fixed rate, never. A longer interest period is usually somewhat more expensive but predictable – and the payment-to-income limit is also more lenient.
Can I repay the loan early?
Yes, but generally for a fee. For housing mortgages the fee is capped by law, and in certain cases – for example when repaying from your own savings – it is entirely free. It is worth comparing this before signing.
What if I cannot pay the instalment?
Tell the bank as early as possible: rescheduling, a grace period or an extension of the term may all be options. Silence is the worst choice, because a terminated contract can lead to enforcement. There is also a state debt settlement procedure.
Does the credit register matter?
Yes. An applicant on the active negative debtor list is in practice not given a loan. Data on a settled debt remains on the register for one year from settlement, and makes borrowing harder during that time.
Is Otthon Start better than a market loan?
The fixed 3 percent interest is considerably more favourable than the market rate of 6–8 percent, so if you meet the conditions you are almost certainly better off. In return, stricter limits apply: at most HUF 50 million, first-time home purchase, value caps on the property and two years of social security status.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch kann mein Kredit bei meinem Einkommen sein?
Die Schuldendienstquote legt fest, welcher Anteil Ihres Nettoeinkommens in die Tilgung fließen darf. Ab 2026 sind es höchstens 50 Prozent unter 800.000 HUF Nettoeinkommen und 60 Prozent darüber – bei einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Bei kürzerer Zinsbindung gilt eine strengere Grenze.
Zählen meine bestehenden Kredite mit?
Ja, jede laufende Rate mindert den verfügbaren Betrag. Dazu gehören auch 5 Prozent Ihres Dispo- und Kreditkartenrahmens, selbst wenn Sie ihn nicht nutzen. Überflüssige Rahmen sollten Sie daher vor dem Antrag kündigen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
In der Regel mindestens 20 Prozent des Immobilienwerts, der Beleihungsauslauf darf also höchstens 80 Prozent betragen. Beim Otthon Start sinkt er auf 10 Prozent, auch grüne Kredite können günstiger sein.
Welches Einkommen wird anerkannt?
Vor allem gemeldeter Arbeitslohn, meist nach drei bis sechs Monaten Beschäftigung. Bei Unternehmereinkommen wird üblicherweise ein abgeschlossenes Geschäftsjahr verlangt. Kindergeld, gyed und bestimmte weitere Leistungen können anteilig ebenfalls zählen – je nach Bank unterschiedlich.
Was ist der Unterschied zwischen effektivem Jahreszins und Zinssatz?
Der Zinssatz ist nur der Preis des Kredits, der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Auszahlungsgebühr, Wertermittlung, Notarkosten und Pflichtversicherungen. Vergleichen Sie Angebote immer über den effektiven Jahreszins – der reine Zinssatz ist irreführend.
Was bedeutet die Zinsbindung?
Den Zeitraum, in dem sich der Zinssatz nicht ändert. Bei fünfjähriger Zinsbindung kann sich die Rate alle fünf Jahre ändern, bei durchgehend festem Zins nie. Eine längere Zinsbindung ist meist etwas teurer, dafür planbar – und die Schuldendienstgrenze ist großzügiger.
Kann ich den Kredit vorzeitig zurückzahlen?
Ja, in der Regel gegen Gebühr. Bei Wohnbaudarlehen ist die Gebühr gesetzlich begrenzt, und in bestimmten Fällen – etwa bei Tilgung aus eigenen Ersparnissen – vollständig kostenfrei. Vergleichen Sie das vor Vertragsabschluss.
Was tun, wenn ich die Rate nicht zahlen kann?
Melden Sie sich möglichst früh bei der Bank: Umschuldung, Tilgungsaussetzung oder Laufzeitverlängerung können in Betracht kommen. Schweigen ist die schlechteste Lösung, da ein gekündigter Vertrag zur Vollstreckung führen kann. Es gibt auch ein staatliches Schuldenregulierungsverfahren.
Spielt die Schuldnerdatei eine Rolle?
Ja. Wer auf der aktiven Negativliste steht, erhält praktisch keinen Kredit. Daten zu einer beglichenen Schuld bleiben ein Jahr nach der Begleichung gespeichert und erschweren die Kreditaufnahme in dieser Zeit.
Ist Otthon Start besser als ein Marktkredit?
Der feste Zinssatz von 3 Prozent ist deutlich günstiger als die marktüblichen 6 bis 8 Prozent – erfüllen Sie die Bedingungen, fahren Sie fast sicher besser. Dafür gelten strengere Grenzen: höchstens 50 Millionen HUF, Ersterwerb, Wertgrenzen für die Immobilie und zwei Jahre Sozialversicherungsverhältnis.
Két szemléltető eset
A nevek kitaláltak; a számítások a hatályos szabályok szerint készültek.
Eset 1: A pár, akit egy elfelejtett hitelkártya fogott meg
Helyzet: Gábor és Nóra együtt 780 000 forint nettót keresnek, és 40 millió forint hitelt szeretnének. Gábornak van egy évek óta nem használt, 500 000 forintos hitelkártya-kerete.
Számítás: A 800 000 forintos küszöb alatt maradnak, tehát a JTM-korlát 50 százalék: havonta 390 000 forint mehet törlesztésre. A hitelkártya-keret viszont ebből levon: a bankok jellemzően a keret 5 százalékát, 25 000 forintot számítanak fiktív törlesztőként. Marad 365 000 forint.
Ami itt fontos: a nem használt keret is számít. Egy felmondott hitelkártyával 25 000 forinttal nőne a törleszthető összeg, vissza a teljes 390 000-re, ami 20 éves futamidőnél több millió forint hitelt jelent. Érdemes a hiteligénylés előtt hónapokkal megszüntetni a felesleges kereteket.
Eset 2: Aki épp átlépi a 800 ezres határt
Helyzet: Eszter nettó jövedelme 810 000 forint, tehát épp a 2026-tól emelt küszöb fölött van.
Számítás: A 800 000 forint feletti jövedelemnél a JTM-korlát 60 százalék, ha a hitel kamatperiódusa legalább tíz év: havi 486 000 forint törlesztő. Ha a jövedelme 790 000 forint lenne, csak 50 százalék, azaz 395 000 forint férne bele – közel 91 000 forinttal kevesebb.
Ami itt fontos: a küszöb 2026-tól 600 000-ről 800 000 forintra emelkedett. Aki a két érték között keres, annak a szabály szigorodott: korábban a kedvezőbb 60 százalékos sávba esett, most már csak 50 százalék. Ez a változás sokakat érint, és a hitelfelvételi terveket is átírhatja.
Two illustrative cases
The names are fictional; the calculations follow the current rules.
Case 1: The couple caught out by a forgotten credit card
Situation: Gábor and Nóra together earn HUF 780,000 net and want a HUF 40 million loan. Gábor has a HUF 500,000 credit card limit he has not used for years.
Calculation: They stay below the HUF 800,000 threshold, so the payment-to-income limit is 50 percent: HUF 390,000 a month can go to repayments. The credit card limit is deducted from this, however: banks typically count 5 percent of the limit, HUF 25,000, as a notional repayment. That leaves HUF 365,000.
What matters here: an unused limit still counts. Cancelling the credit card would raise the affordable repayment by HUF 25,000, back to the full HUF 390,000, which over a 20-year term means several million forints more loan. It is worth closing unnecessary facilities months before applying.
Case 2: Someone just crossing the HUF 800,000 line
Situation: Eszter's net income is HUF 810,000, just above the threshold raised from 2026.
Calculation: Above HUF 800,000 the limit is 60 percent if the loan's interest period is at least ten years: a monthly repayment of HUF 486,000. Were her income HUF 790,000, only 50 percent would apply, that is HUF 395,000 – nearly HUF 91,000 less.
What matters here: the threshold rose from HUF 600,000 to HUF 800,000 in 2026. For those earning between the two figures the rule has actually become stricter: they previously fell into the more favourable 60 percent band, and now face only 50 percent. This change affects many people and can rewrite borrowing plans.
Zwei Beispielfälle
Die Namen sind erfunden; die Berechnungen folgen den geltenden Regeln.
Fall 1: Das Paar, das eine vergessene Kreditkarte ausbremste
Situation: Gábor und Nóra verdienen zusammen 780.000 HUF netto und möchten einen Kredit über 40 Millionen HUF. Gábor hat einen seit Jahren ungenutzten Kreditkartenrahmen von 500.000 HUF.
Berechnung: Sie bleiben unter der Grenze von 800.000 HUF, die Schuldendienstquote beträgt also 50 Prozent: Monatlich können 390.000 HUF in die Tilgung fließen. Der Kreditkartenrahmen mindert das jedoch: Banken rechnen üblicherweise 5 Prozent des Rahmens, also 25.000 HUF, als fiktive Rate an. Es bleiben 365.000 HUF.
Was hier wichtig ist: Auch ein ungenutzter Rahmen zählt. Mit einer gekündigten Kreditkarte stiege die mögliche Rate um 25.000 HUF, zurück auf die vollen 390.000 HUF, was bei 20 Jahren Laufzeit mehrere Millionen HUF mehr Kredit bedeutet. Kündigen Sie überflüssige Rahmen daher Monate vor dem Antrag.
Fall 2: Wer die Grenze von 800.000 knapp überschreitet
Situation: Eszters Nettoeinkommen beträgt 810.000 HUF, liegt also knapp über der ab 2026 angehobenen Grenze.
Berechnung: Über 800.000 HUF beträgt die Grenze 60 Prozent, sofern die Zinsbindung mindestens zehn Jahre beträgt: eine Monatsrate von 486.000 HUF. Läge ihr Einkommen bei 790.000 HUF, wären es nur 50 Prozent, also 395.000 HUF – fast 91.000 HUF weniger.
Was hier wichtig ist: Die Grenze stieg 2026 von 600.000 auf 800.000 HUF. Für alle, die dazwischen verdienen, hat sich die Regel damit verschärft: Früher fielen sie in die günstigere Stufe von 60 Prozent, nun gelten nur 50 Prozent. Diese Änderung betrifft viele und kann Finanzierungspläne umwerfen.
Mikor nem ad pontos eredményt ez a kalkulátor?
A számítás tipikus élethelyzeteket modellez. Az alábbi esetekben az eredmény eltérhet a valóságtól, ezért érdemes könyvelővel egyeztetni:
- A bankok saját belső szabályzata szigorúbb lehet a törvényi JTM-korlátnál.
- A hitelkártya- és folyószámlahitel-keret akkor is csökkenti a felvehető összeget, ha nem használod.
- A jövedelem elfogadhatósága bankonként eltér, különösen vállalkozói jövedelem esetén.
When does this calculator not give an accurate result?
The calculation models typical situations. In the cases below the result may differ from reality, so it is worth checking with an accountant:
- A bank's own internal rules may be stricter than the statutory payment-to-income limit.
- Credit card and overdraft limits reduce the available amount even if you do not use them.
- What income is accepted varies by bank, particularly for entrepreneurial income.
Wann liefert dieser Rechner kein genaues Ergebnis?
Die Berechnung bildet typische Situationen ab. In den folgenden Fällen kann das Ergebnis abweichen – klären Sie es daher mit einem Buchhalter:
- Die internen Richtlinien der Banken können strenger sein als die gesetzliche Schuldendienstgrenze.
- Kreditkarten- und Disporahmen mindern den verfügbaren Betrag auch dann, wenn Sie sie nicht nutzen.
- Welches Einkommen anerkannt wird, ist von Bank zu Bank verschieden – besonders bei Unternehmereinkommen.
Milyen jogszabály alapján számol ez a kalkulátor?
A számítás az alábbi hatályos jogszabályokon alapul. A kulcsokat és értékhatárokat minden jogszabály-módosítás után felülvizsgáljuk.
További hivatalos források: NAV · Nemzeti Jogszabálytár · Magyar Közlöny · Magyar Államkincstár
Felelősségi nyilatkozat: A kalkulátor tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak. Az egyedi élethelyzetek eltérhetnek a modellezett esetektől, ezért kötelezettségvállalás előtt kérd ki könyvelő vagy adótanácsadó véleményét. A számítási módszertan a módszertani oldalonnyilvánosan elérhető.
Legutóbbi szakmai felülvizsgálat: